- De Nederlandse woningmarkt kampt met langdurige tekorten, hoge woonlasten en lange wachttijden.
- In vergelijking met andere landen is Nederland uniek in zijn combinatie van star aanbod, sterke vraagstimulering en verregaande prijsregulering.
- Structurele hervormingen blijven uit, doordat gevestigde belangen de politieke besluitvorming domineren.
De Nederlandse woningmarkt staat al jaren onder druk. Huren rijzen de pan uit en voor een betaalbare sociale huurwoning loopt de wachttijd op tot gemiddeld zeven jaar. In stedelijke gebieden kunnen uitschieters zelfs oplopen tot zeventien jaar.
Daarbij geven Nederlandse huurders internationaal gezien een relatief groot deel van hun inkomen uit aan woonlasten, gemiddeld 30% van hun besteedbaar inkomen.
Ondanks deze nijpende situatie blijven fundamentele hervormingen uit. Wanneer we het Nederlandse woningmarktbeleid internationaal bezien, valt het namelijk flink uit de toon.
Drie structurele kenmerken springen eruit: een lage aanbodelasticiteit, hoge vraagstimulering en veel prijsregulering, dat benoemen onderzoekers Jasper H. van Dijk, Vinzenz Ziesemer en Julia van Rijn voor het Instituut voor Publieke Economie.
Lage aanbodelasticiteit houdt prijzen hoog, vraagstimulering versterkt het probleem
Experts hameren er maar op: Nederland kent een structureel probleem met de aanbodkant van nieuwe woningen, terwijl hulp bij financiering vooral vraagstimulerend werkt. Ook de onderzoekers bij het IPE zien deze werking van twee kanten het woningmarktprobleem oprekken.
In een gezonde markt zorgt stijgende vraag voor meer aanbod en een rem op de prijsontwikkeling. Dit principe werkt op de Nederlandse woningmarkt nauwelijks. Het aanbod reageert traag op veranderende omstandigheden, zo zien de onderzoekers.
De oorzaken zijn bekend: stroperige vergunningverlening, complex ruimtelijkeordeningsbeleid, stringente bouweisen en recente vertragingen door de stikstofproblematiek. Het gevolg is dat het woningaanbod nauwelijks groeit, waardoor prijzen kunstmatig hoog blijven.
Tegelijkertijd stimuleert het overheidsbeleid de vraag fors. De hypotheekrenteaftrek blijft, ondanks jarenlange discussie en internationale kritiek, grotendeels in stand. Deze fiscale stimulans vergroot de koopkracht van woningzoekenden, maar werkt prijsopdrijvend op een markt waar het aanbod nauwelijks meebeweegt.
Ook het eigenwoningforfait is laag, waardoor bezit fiscaal aantrekkelijk blijft. Ondanks kleine aanpassingen — zoals het geleidelijk afbouwen van de hypotheekrenteaftrek en de afschaffing van de leegwaarderatio — blijft Nederland in internationaal perspectief een land met stevige vraagstimulering.
Veel prijsregulering met beperkte effecten
Verder wordt de Nederlandse huurmarkt zwaar gereguleerd. Ruim een derde van de woningen valt onder het sociale huurstelsel met maximale huurprijzen.
In theorie zou dit de betaalbaarheid moeten verbeteren, maar door het beperkte aanbod leidt het in de praktijk tot torenhoge wachtlijsten.
Bovendien dreigt het aanbod van vrije sector huurwoningen verder te slinken. Het huidige kabinet heeft plannen om ook de huren voor middeninkomens te reguleren. Daarmee wordt de kleine vrije huursector nog verder ingeperkt.
De oplossing lijkt op papier eenvoudig: vergroot de aanbodelasticiteit, beperk vraagstimulering en verminder overmatige prijsregulering. In de praktijk blijken gevestigde belangen echter moeilijk te doorbreken, zien de onderzoekers.
Gemeenten willen de controle over bouwlocaties behouden. Woningbezitters verzetten zich tegen het verlies van fiscale voordelen. Lage inkomensgroepen zijn gebaat bij gereguleerde huren. Het debat draait dan ook minder om de inhoud en meer om verdeling: wie profiteert en wie betaalt de rekening?