- Woningcorporaties zoals Ymere kampen met structurele financiële problemen door stijgende kosten en gereguleerde huurinkomsten.
- Belastingen en beperkingen in investeringsmogelijkheden maken het onmogelijk om aan de groeiende vraag naar sociale huurwoningen te voldoen.
- Structurele aanpassingen, zoals belastingverlaging en betere financieringsvoorwaarden, zijn nodig om de corporaties levensvatbaar te houden.
Woningcorporaties zoals Ymere luiden de noodklok: het huidige financiële model waarin zij opereren, is niet langer houdbaar. Dat zegt CFO Marike Bonhof van woningbouwcorporatie Ymere in een gesprek met Controllers Magazine.
Terwijl de vraag naar sociale huurwoningen toeneemt, zorgen stijgende kosten, inflatie en strenge regelgeving ervoor dat corporaties hun taken nauwelijks nog kunnen uitvoeren.
Zonder ingrijpende steun vanuit de overheid dreigt een situatie waarin corporaties hun ambities moeten bijstellen, met ernstige gevolgen voor de woningmarkt.
Problemen door belastingen en regulering
Sinds de invoering van de verhuurderheffing in 2013 en de nieuwe Woningwet in 2015, moeten woningcorporaties opereren binnen een strak gereguleerd kader.
De focus ligt volledig op sociale huur, waardoor corporaties niet kunnen profiteren van inkomsten uit middenhuur (mede door de regulering onder het nieuwe puntenstelsel) of duurdere huurwoningen.
“Geef ons toegang voor de middenhuur tot het waarborgfonds. We kunnen het als Ymere nog een jaar of tien redden”, zegt Bonhof.
Daarnaast worden corporaties fiscaal als commerciële ondernemingen behandeld en moeten zij vennootschapsbelasting betalen, wat miljoenen uit de toch al krappe kasstromen haalt. Bij Ymere loopt deze belasting alleen al op tot 60 miljoen euro per jaar.
Bij Ymere staat voor een verduurzamingsopgave van 75.000 woningen, naast de noodzaak om nieuwe woningen te bouwen. Beide taken vereisen investeringen die steeds moeilijker te realiseren zijn.
Het grootste knelpunt? De inkomsten zijn vrijwel volledig afhankelijk van gereguleerde huurprijzen, terwijl kosten blijven stijgen. Hierdoor ontstaat een financiële kloof die op lange termijn niet te overbruggen is.
Oplossingen liggen in Den Haag
Commerciële vastgoedontwikkelaars lossen de problemen deels op door hun portefeuille te diversifiëren met middenhuur- en duurdere huurwoningen. Voor woningcorporaties is dit geen optie door de strikte regulering. De oplossing ligt volgens Ymere in structurele veranderingen vanuit de overheid, zoals:
- Verlaging of afschaffing van de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties.
- Toegang tot het Waarborgfonds Sociale Woningbouw voor middenhuurprojecten.
- Meer flexibiliteit in het gebruik van inkomsten voor investeringen in nieuwbouw en verduurzaming.
Zonder aanpassingen in het financiële en fiscale regime kunnen corporaties zoals Ymere hun doelen niet langer waarmaken.