- Omvangrijk Sociaal Huurprogramma: Oostenrijk kenmerkt zich door een uitgebreid programma voor sociale huisvesting, waardoor een groot deel van de huurmarkt gereguleerd is.
- Effectieve Huurprijscontrole: Door de regelgeving blijven de huurprijzen in Oostenrijk zowel in de sociale als in de oudere private huursector binnen redelijke grenzen.
- Hoge Beschikbaarheid van Sociale Woningen: In Wenen leidde het sociale woningbouwprogramma tot een overschot aan sociale woningen.
Zorgt vergaande huurmarktregulering altijd voor problemen die de effectiviteit tegenwerken? Het hoeft niet, maar het heeft wel een echt vergaande aanpak nodig.
In Oostenrijk wordt de huurmarkt gereguleerd door de Huurwet (Mietrechtsgesetz of MRG), die zowel op sociale woningen als op oudere privé huurwoningen van toepassing is. Deze wet voorziet in een kader voor het bepalen van de maximaal toegestane huurprijzen, gebaseerd op verschillende factoren zoals de staat van de woning op het moment dat het huurcontract wordt afgesloten.
Een sleutelfactor in het succes van de Oostenrijkse huurmarkt is het omvangrijke programma voor sociale huisvesting, zo lezen we in het door ons eerder aangehaalde rapport van JLL.
In tegenstelling tot veel andere Europese landen heeft Oostenrijk een relatief lage eigendomsgraad en een groot aandeel sociale woningbouw. Dit programma heeft met name in Wenen geleid tot een overschot aan sociale woningen. Tussen 2012 en 2018 viel meer dan 60% van de nieuw gebouwde eenheden binnen de sociale sector, waardoor de huurprijzen laag blijven en de toegang tot betaalbare woningen wordt vergroot.
De huurmarkt in vergelijking met andere landen
In vergelijking met de uitdagingen waarmee landen als Duitsland, Ierland, Spanje (in Catalonië) en Zweden kampen, toont Oostenrijk aan dat een sterke overheidsinterventie in de huurmarkt, gekoppeld aan een substantieel aanbod van sociale huurwoningen, kan leiden tot stabiele en betaalbare huurprijzen.
Waar Berlijn en Catalonië worstelen met regelgevingen die uiteindelijk contraproductieve effecten hadden, zoals stijgende huurprijzen na het opheffen van huurplafonds of lange wachttijden zoals in Zweden, slaagt Oostenrijk erin de huurprijzen effectief te beheersen door een ruim aanbod.
De succesvolle regulering van de huurmarkt in Oostenrijk, gekenmerkt door aanzienlijke overheidsbemoeienis en een uitgebreid aanbod van sociale woningen, roept wel de vraag op of een dergelijke mate van interventie wenselijk is. Willen we woningbezit vergaand afbouwen en huisvesting voortaan echt aan de nationale en lokale overheden overlaten?
Maar: stel dat we vergaande overheidsinmenging zouden bepleiten; Nederland worstelt nu juist met de uitdaging van onvoldoende woningbouw. De situatie in Nederland, waar de bouw van nieuwe woningen achterblijft bij de vraag, illustreert de uitdagingen waar we dan tegenaan zouden lopen. Zo maakt de overheid in Nederland haar eigen ambities op dit moment al onmogelijk.