- Ambtenaren waarschuwden al dat de startersvrijstelling en hogere overdrachtsbelasting voor beleggers averechts zouden werken.
- Desondanks voerden minister Wopke Hoekstra en staatssecretaris Hans Vijlbrief de destijds de maatregel door.
- Het toenmalige kamerlid Wybren van Haga eisteopheldering over de genegeerde adviezen en de gevolgen voor de woningmarkt.
Uit eerdere documenten blijkt dat ambtenaren van het ministerie van Financiën hun bewindspersonen herhaaldelijk hebben gewaarschuwd: de voorgestelde differentiatie in de overdrachtsbelasting zou niet werken.
Toch besloten toenmalig minister Wopke Hoekstra en staatssecretaris Hans Vijlbrief de maatregel door te voeren, zag ook de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB).
Het gevolg? Starters die elkaar overboden met hun extra budget en beleggers die massaal huizen opkochten vóór de invoering van het hogere belastingtarief.
Volgens de KNB was al in een vroeg stadium duidelijk dat de wijzigingen niet zouden leiden tot een eerlijker woningmarkt. In plaats van starters te helpen, dreven de maatregelen de prijzen verder op. Het toenmalige kamerlid Wybren van Haga wilde wel eens weten waarom de minister en staatssecretaris alle waarschuwingen in de wind sloegen. Hij stelde in 2021 al Kamervragen.
Een ‘waslijst’ aan bezwaren
Van Haga wees erop dat ambtenaren met een uitgebreide lijst aan argumenten kwamen om de maatregel niet door te voeren. De kern van hun advies:
- Niet uitvoerbaar: De differentiatie op basis van leeftijd en het onderscheid tussen starters en beleggers zou leiden tot complexe regelgeving en handhavingsproblemen.
- Niet doeltreffend: Starters zouden elkaar met hun extra financiële ruimte overbieden, wat de huizenprijzen zou opdrijven.
- Niet doelmatig: De maatregel zou beleggers slechts tijdelijk ontmoedigen, terwijl de kern van het woningtekort niet werd aangepakt.
Daarnaast negeerde het kabinet het advies om via een internetconsultatie marktpartijen te raadplegen. Volgens Hoekstra en Vijlbrief was hier geen tijd voor, omdat ze de starters zo snel mogelijk wilden helpen.
‘Te vroeg om te concluderen’
Op de vraag waarom de maatregelen alsnog werden ingevoerd, blijft het ministerie vaag. Volgens Hoekstra en Vijlbrief was het destijds ‘nog te vroeg’ om definitieve uitspraken te doen over de prijseffecten.
Ze stelden dat de woningmarkt door meerdere factoren wordt beïnvloed, zoals de lage rente en het structurele woningtekort.
Toch blijkt uit de cijfers – ook toen al – dat beleggers in 2020 massaal woningen opkochten om de hogere belasting in 2021 te vermijden. Dit zorgde voor een recordhoogte in het beleggingsvolume en een verdere stijging van de woningprijzen.
Hoewel het kabinet stelt dat de maatregel de positie van starters verbeterd heeft, wijzen experts op het tegenovergestelde effect. Starters moeten nu nog harder concurreren voor een woning, terwijl beleggers hun kosten doorberekenen in hogere huurprijzen.
De woningmarkt is nog krapper geworden, prijzen blijven hoog en het beloofde effect van de maatregel blijft uit. Daarmee lijkt de conclusie onvermijdelijk: de overheid heeft de woningmarkt niet geholpen, maar juist verder onder druk gezet.