- Het huidige overheidsbeleid, zoals de Wet betaalbare huur en belastingmaatregelen, vermindert het huuraanbod in plaats van het te vergroten.
- Zowel particuliere als institutionele beleggers ervaren verminderde rendementen, waardoor uitponden aantrekkelijker wordt dan verhuur.
- Het gevolg is dat het woningtekort toeneemt, terwijl de huurprijzen in de vrije sector stijgen, ten nadele van woningzoekenden.
Het kabinet streeft naar het creëren van meer betaalbare huurwoningen om de woningnood te verlichten.
Echter, de recente beleidsmaatregelen – tot stand gekomen onder het vorige kabinet – zoals de Wet betaalbare huur, de verhoging van de belastingdruk in box 3 en de beperking van de renteaftrek in de vennootschapsbelasting, zorgen voor precies het tegenovergestelde effect.
Dat schrijft Luc van Dijk, Partner bij vastgoedadvocaten en belastingadviseurs Rechtstaete op Overwaar.de.
In plaats van een toename van het huuraanbod, worden beleggers gedwongen te kiezen voor uitponden – het verkopen van hun huurwoningen zodra de huurder vertrekt – wat leidt tot een vermindering van betaalbare woningen. Dit beleid drijft bovendien de huurprijzen op in zowel de particuliere als de institutionele sector, waardoor de woningzoekende uiteindelijk de dupe is.
Weinig rendement, veel kosten
Een veelvoorkomend misverstand is dat verhuurders grote winsten zouden maken met hun woningen. De realiteit is anders. Een simpele rekensom laat zien hoe een woning met een waarde van 350 duizend euro, gefinancierd met een lening van 200 duizend euro tegen een rente van 4,5%, nauwelijks rendement oplevert.
Met een huurprijs van 900 euro per maand en kosten van 200 euro, blijft er nauwelijks iets over om rente en aflossingen te dekken.
De belastingdruk in box 3 slokt vervolgens het resterende rendement op, waardoor veel verhuurders in een verliespositie terechtkomen.
Het imago van ‘huisjesmelkers’ dat oud-minister Hugo de Jonge (Wonen) heeft neergezet, staat hiermee in schril contrast met de werkelijkheid waarin verhuurders eerder de ‘kassiers van de schatkist’ zijn. Het is dus de overheid die ‘uitmelkt’, schrijft Van Dijk.
Uitponden: het logische gevolg
Gezien de lage huuropbrengsten en de hoge kosten, zijn veel beleggers genoodzaakt om te kiezen voor uitponden.
Dit betekent dat woningen worden verkocht zodra de huurder vertrekt, wat het aanbod van huurwoningen verder verkleint. Een andere optie is investeren in verduurzaming om de woning uit de gereguleerde huurmarkt te halen en in de vrije sector te plaatsen. In beide gevallen verdwijnt de woning uit het betaalbare huursegment.
Professionele verhuurders, die te maken hebben met de hoge overdrachtsbelasting en de beperking van de renteaftrek, staan voor dezelfde keuze. Zij worden bovendien geconfronteerd met nog hogere kosten als de drempel van 1 miljoen euro voor renteaftrek wordt afgeschaft, zoals het Ministerie van Financiën overweegt.
Gevolgen voor de woningzoekende
De impact van deze beleidsmaatregelen is al zichtbaar in de markt. Buitenlandse beleggers zoals Heimstaden en Eres trekken zich terug van de Nederlandse markt omdat ze elders betere investeringsmogelijkheden zien. Dit betekent minder huurwoningen en hogere huurprijzen, vooral in het middenhuursegment.
De combinatie van een dalend aanbod en stijgende huren treft uiteindelijk de woningzoekenden. Het overheidsbeleid dat was bedoeld om de woningnood te verminderen, leidt tot een verergering van de situatie.
De oplossing lijkt eerder te liggen in een versoepeling van de belastingregels en een stimulering van investeringen in de huursector dan in verdere regulering.