- De hoge belastingdruk in box 3 maakt verhuur onaantrekkelijk, met een belastingtarief van 36% over een forfaitair rendement van circa 6-7,77%.
- Vastgoed in een bv kan fiscaal voordeliger zijn, zolang winst wordt geherinvesteerd en niet als dividend wordt uitgekeerd.
- De overdrachtsbelasting bij overdracht naar een bv bedraagt nu 10,4%, maar daalt naar verwachting in 2026 naar 8%, wat strategische planning loont.
Veel particuliere woningbeleggers ervaren de belastingdruk in box 3 als een serieuze hindernis. Met een forfaitair rendement van circa 6 procent—mogelijk oplopend naar 7,77 procent—en een belastingtarief van 36 procent, verdwijnt een aanzienlijk deel van het rendement richting de fiscus.
Bovendien biedt de Hoge Raad weinig uitwegen, aangezien onderhoudskosten niet aftrekbaar zijn en niet-gerealiseerde waardestijgingen worden meegenomen in de belastingberekening. Dus waarom niet uitponden?
Voor beleggers die geen woningen kunnen uitponden of niet tegen een hoge korting in verhuurde staat willen verkopen, wordt een alternatieve strategie steeds aantrekkelijker: het overdragen van vastgoed naar een eigen bv.
Fiscalist Luc van Dijk, partner bij RechtStaete vastgoedadvocaten en belastingadviseurs, zet in een artikel op LinkedIn de voordelen uiteen.
Voordelen van vastgoed in een bv; let ook op de overdrachtsbelasting en je langetermijnstrategie
Het grote voordeel van vastgoed in een bv is dat de belastingdruk lager kan uitvallen, zolang het rendement niet als dividend wordt uitgekeerd. Binnen de bv bedraagt de winstbelasting 19 procent over de eerste 200.000 euro en 25,8 procent daarboven. Als de winst niet wordt uitgekeerd maar geherinvesteerd, blijft de belastingheffing beperkter dan in box 3, schrijft Van Dijk.
Bij uitkering van dividend gelden aanvullende tarieven, maar met een slimme verdeling over meerdere jaren kan de belastingdruk binnen de perken blijven. Hierdoor kan het netto rendement gunstiger uitpakken dan wanneer het vastgoed in box 3 blijft.
“Beleggen in de bv is aanzienlijk goedkoper ten opzichte van box 3, zolang de winst maar niet wordt uitgekeerd” (maar geherinvesteerd) en het vastgoed pas in de verre toekomst wordt verkocht”, schrijf Van Dijk dan ook.
Let wel: een overdracht naar de bv gaat gepaard met overdrachtsbelasting van 10,4 procent, al wordt verwacht dat dit in 2026 wordt verlaagd naar 8 procent. Dit betekent dat een strategische planning van de overdracht kan helpen om de kosten te drukken.
Belangrijk is dat binnen het huidige box 3-stelsel een uitpondwinst onbelast is, terwijl dit binnen een bv wél wordt belast. Beleggers doen er goed aan ook naar de fiscale ontwikkelingen en de timing van hun beslissingen op langere termijn te kijken, schrijft Van Dijk.