Politiek en vastgoedbeleggen, tegenwoordig geen lekkere combinatie

Foto: Michael Fousert

Om een beeld te krijgen van wat komen gaat heb ik van een aantal partijen de verkiezingsprogramma’s bekeken op het gebied van wonen. In dit artikel heb ik standpunten uit de verkiezingsprogramma’s gehaald die volgens mijn inschatting het meest relevant zijn voor de (particuliere) vastgoedbelegger.

Tegenwoordig zijn er nogal wat partijen. Ik heb ze niet allemaal bekeken. 

In de facebookgroep “Vastgoed investeerders” heb ik aan de leden gevraagd van welke partijen ze de standpunten zouden willen hebben. Van die partijen heb ik de standpunten bekeken.

Let op: dit hoeft geen weergave te zijn van stemgedrag. Dat zou een andere vraag geweest zijn.

Afijn: meeste stemmen gelden!

VVD

Wonen

We tornen niet aan de vrijheid om je huis te verkopen. Wij vinden dat je zelf de vrijheid hebt om je huis te verkopen aan wie je wil. Het is jouw huis. We blijven dit recht beschermen. 

We bouwen meer nieuwe huurwoningen. Door het afschaffen van de verhuurdersheffing hebben woningbouwcorporaties voldoende financiële ruimte om te bouwen. Dat is niet vrijblijvend geweest. We dwingen af dat er ook werkelijk meer sociale huur wordt gebouwd. Met ontwikkelaars en marktpartijen sluiten we een akkoord om meer middenhuurwoningen te bouwen. We maken het voor particulieren, investeerders en bouwers aantrekkelijk te investeren in middenhuur, door knelpunten die de bouw van middenhuur bemoeilijken, tegen het licht te houden. We zorgen er daarnaast voor dat er voldoende studentenwoningen zijn, bijvoorbeeld door het omvormen van bestaande leegstaande kantoorpanden.

We remmen huurprijsstijging. We beperken de grootste stijgingen van de huren en werken aan redelijke huurprijzen. Daarnaast zijn complexe regels voorgesteld om de huurprijs te berekenen. Die willen we aanpassen. We kiezen voor een eenvoudig systeem. We zorgen hiermee voor redelijke huurprijzen. Deze beperkingen moeten niet leiden dat verhuren niet meer loont. We houden daarin oog voor kleine verhuurders, zoals mkb’ers. Verhuren van woningen en het investeren door alle partijen in nieuwbouw van huurwoningen moet aantrekkelijk blijven.

We zorgen ervoor dat een huurwoning voor meer mensen bereikbaar wordt. Wij willen dat ook de verpleegkundige, defensiemedewerker of politieagent in de stad of het dorp kan wonen waar hij of zij werkt. Voor diverse maatschappelijke beroepen komt een landelijke voorrangspositie voor huurwoningen. 

Het Binnenhof

We bouwen duurzame huurwoningen. We vragen corporaties en verhuurders woningen te verduurzamen. Iedereen die in een slecht-geïsoleerde huurwoning woont, kan hier melding van maken bij de gemeente. De gemeente verplicht verhuurders een maandelijkse huurkorting te geven, totdat maatregelen zijn genomen de woning te isoleren. Aan de andere kant moeten we zoveel mogelijk hobbels aanpakken die het verhuurders bemoeilijken om woningen te verduurzamen. 

We pakken scheefhuur aan. De afgelopen jaren is scheefhuur aangepakt. Om sociale huurwoningen beschikbaar te stellen voor de mensen die het deze woningen het hardst nodig hebben, komt een jaarlijkse inkomenstoets voor sociale huurwoningen om te zien of de gevraagde sociale huur nog gepast is. Mensen die een te hoog inkomen hebben, betalen een hogere huur. 

We pakken malafide huisjesmelkers aan. De Wet goed verhuurderschap biedt gemeenten de mogelijkheid foute huisjesmelkers aan te pakken. We helpen gemeenten deze wet in de praktijk te brengen en ondersteunen waar dat nodig is. Verhuurders die huurders intimideren of doelbewust overbewoning mogelijk maken straffen we harder. 

We pakken woonoverlast en illegale onderverhuur aan. We geven verhuurders meer mogelijkheden om illegale onderverhuur tegen te gaan. 

Fiscaal

We hervormen Box 3 zodat alleen werkelijk rendement wordt belast. Box 3 wordt hervormd naar een belasting op daadwerkelijk gerealiseerd rendement, zoveel mogelijk via een vermogenswinstbelasting. Daarbij kiezen we voor een eerlijk en toekomstbestendig stelsel van belasting op vermogensinkomsten. Een vermogensaanwasbelasting ten aanzien van illiquide vermogens, zoals aandelen en beleggingen in start-ups, familiebedrijven en vastgoed, dat verkocht moet worden om de belastingaanslag te kunnen betalen, wijzen we af. Daarnaast zorgen we voor een vrijstelling voor kleine spaarders.

Groenlinks/PvdA

Wonen

De uitbouw van de sociale huur. Elke gemeenten zorgt ervoor dat minimaal 30% van de woningvoorraad uit sociale huurwoningen bestaat. We zetten daarom in op ten minste 40% sociale huurwoningen in de nieuwbouw. Dat zijn betaalbare en kwalitatieve woningen, in principe van woningcorporaties of wooncoöperaties. Gemeenten met een groot tekort aan sociale huurwoningen krijgen de opdracht om extra woningen in dit segment te bouwen. De minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening krijgt de mogelijkheid om de bouw van voldoende sociale huurwoningen af te dwingen. We leggen de uitverkoop van sociale huurwoningen aan banden: corporaties mogen alleen nog verkopen als het aandeel sociale huurwoningen in de wijk, of in het geval van kleinere gemeenten in de kern, op peil blijft. Corporatiewoningen worden alleen verkocht aan wooncoöperaties, overheden of andere corporaties. Corporatiewoningen mogen ook aan particulieren worden verkocht, maar alleen met zelfbewoningsplicht. Als particulieren deze woningen vervolgens willen doorverkopen, krijgen woningcorporaties of wooncoöperaties het recht van eerste koop.

Betere benutting van bestaande woningen. We stimuleren transformatie, optoppen en splitsen van bestaande woningbouw. Met meer modulaire bouw kunnen woningen sneller aangepast worden aan veranderende omstandigheden. We moedigen mensen actief aan om hun woning met anderen te delen, onder andere door de kostendelersnorm te schrappen. Ook zorgen we ervoor dat iedere gemeente een leegstandsverordening opstelt en geven we gemeenten de mogelijkheid om eigenaren van leegstaande panden te belasten. Om bestaande woningen beter te benutten en de leefbaarheid van een buurt te vergroten mag Airbnb niet langer leiden tot permanente woningonttrekking. Om bestaande woningen beter te benutten en de leefbaarheid van een buurt te vergroten mogen woningen via platforms als Airbnb niet langer dan 90 dagen per jaar verhuurd worden. Platforms gaan voortaan openheid geven over de verhuur die via hen plaatsvindt, zodat gemeenten goed kunnen handhaven.

Betaalbare huren in vrije sector. Voor veel mensen die een huis huren in de vrije sector, voelt de hoge huurprijs als een molensteen om de nek. Voor alle huurwoningen in Nederland voeren we een maximale huurprijs in die wordt berekend aan de hand van het puntenstelsel. Daarin gaat de rol van de WOZwaarde minder zwaar meetellen. Er komt een huisjesmelkersboete voor verhuurders die te hoge huren vragen. Gemeenten kunnen op te hoge huurprijzen handhaven en mogen vergunningen intrekken bij herhaaldelijke bestraffing voor te hoge huren. Alle huren stijgen maximaal mee met de inflatie, behalve als de inflatie hoger is dan de loonstijging: dan volgen we de cao-lonen. Als dit ervoor zorgt dat de gewenste investeringen in nieuwbouw en verduurzaming door woningcorporaties in het gedrang komen, maken we afspraken over additionele steun.

Fatsoenlijk verhuren. We voeren een landelijke verhuurdersvergunning in die wordt ingetrokken als verhuurders zich misdragen, bijvoorbeeld als ze huurders intimideren of discrimineren of zich niet aan de regels van goed verhuurderschap houden. Als verhuurders zich niet aan de regels houden volgen boetes, met als ultieme sanctie een verhuurverbod. Alle huurders kunnen een beroep doen op de huurcommissie. Gemeenten krijgen een rol in het beslechten van huurconflicten. Ook voor makelaars en verhuurbemiddelaars komt er een vergunningstelsel, om ondermijning, uitbuiting en discriminatie tegen te gaan. We stimuleren huurteams in gemeenten waar dat nodig is, zodat huurders de hulp krijgen die ze nodig hebben.

Fiscaal

Eerlijke bijdrage vermogenden. Mensen die veel bezitten, worden rijker door te beleggen of te speculeren. Mensen die weinig hebben, werken hard, maar zien dat de tweedeling steeds groter wordt. Een kleine groep bezit een groot deel van het vermogen. Een grote groep heeft heel weinig spaargeld, of zelfs (problematische) schulden. We zorgen dat mensen eerlijk belasting gaan betalen over hun inkomen uit vermogen. Ook voeren we een miljonairsbelasting in voor mensen met vermogens boven € 1 miljoen (waarbij de waarde van het eigen huis niet wordt meegerekend).

D66

Wonen

Bij huurconstructies wordt met iedere individuele huurder een contract gesloten. Het geeft huurders zekerheid en zorgt er ook voor dat ze gebruik durven te maken van hun rechten bij slecht onderhoud of een te hoge huur. We zetten de plannen voor het maximeren van de huurprijzen in de middenhuur door, zodat huurders worden beschermd tegen te hoge huurprijzen. 

Zeggenschap van huurders over het huurbeleid én de consumentenbescherming van huurders moet beter. We stimuleren gemeenten om huurteams in te zetten. Deze lokale huurspecialisten kunnen huurders bijstaan in het halen van hun rechten.

Beleggers gaan belasting betalen over hun verhuurinkomsten. Dit past in onze visie om vermogen te belasten ten opzichte van arbeid en houdt goedkope koopwoningen beschikbaar voor starters.

Procedures voor transformatie van kantoorgebouwen naar woningen worden verbeterd zodat het voor eigenaren aantrekkelijker en makkelijker wordt om kantoorgebouwen om te bouwen naar woningen. We verruimen de landelijke transformatiesubsidie om gemeenten en ontwikkelaars te ondersteunen. 

Hypotheekverstrekkers en woningbouwcorporaties gaan actief meedenken als huurders en huiseigenaren een lege kamer of zolder willen verhuren aan bijvoorbeeld een student of jonge woningzoekende.

Huurders waarvan de huisbaas weigert om te verduurzamen, krijgen via het initiatiefrecht de mogelijkheid zelf een verduurzamingsplan in te dienen.

De opkoopbescherming voor betaalbare koopwoningen wordt verlengd tot 2027. Hiermee beschermen we de kansen van starters.

D66 wil de bouw van onzelfstandige woningen aantrekkelijker maken en dat de huren betaalbaar zijn. Dat betekent onder andere dat het WWS-stelsel aangepast moet worden en dat huurtoeslag ook mogelijk wordt voor onzelfstandige huurwoningen (zolang de toeslagen nog niet zijn afgeschaft).  

Fiscaal

We gaan vermogen eerlijker belasten. Naast het invoeren van een belasting op het werkelijk gerealiseerde rendement, belasten we grote vermogens meer dan kleine. We voeren daarnaast een aparte vermogensbelasting in op vermogens in box 2 en box 3 boven een miljoen, met een hoger tarief boven de twee miljoen. De eigen woning telt hierbij niet mee. 

PVV

Wonen

Sociale huren verlagen.
Huurtoeslag verhogen.
Meer woningen voor de Nederlanders: meer sociale huurwoningen, meer middenhuurwoningen en meer koopwoningen bouwen.

Gemeenten moeten sneller bouwvergunningen verstrekken; procedures verkorten.

Belemmerende stikstofregels van tafel.
Stoppen met het gasvrij maken van woningen.
Geen verplichte warmtepomp.
Permanente bewoning van vakantiewoningen toestaan.

NSC

Wonen

Het is van het grootste belang dat marktpartijen in beweging komen om meer (betaalbare) koopwoningen en woningen in het segment van de middenhuur te bouwen. Wij gaan in gesprek met marktpartijen om versnelling van de bouw met inzet van hun kennis en expertise voor elkaar te krijgen. Om de onzekerheid op de woningmarkt niet verder te voeden, verandert er voorlopig niets aan de fiscale behandeling van de eigen woning. 

Voor mensen met een middeninkomen is het steeds lastiger om een betaalbare huurwoning te vinden. Wij vinden het van belang dat de huurprijsbescherming wordt versterkt en dat het gereguleerde deel van de huursector wordt uitgebreid, zodat de huren van honderdduizenden middenhuurwoningen effectief gereguleerd worden. We zorgen ervoor dat ontwikkelaars voldoende ruimte houden om te bouwen.

Het wordt aantrekkelijk voor pensioenfondsen in Nederland om langjarig in woningen te investeren; op deze wijze kunnen zij bijdragen aan maatschappelijk rendement voor hun verzekerden. Er komt een gelijk speelveld voor investeerders (particulier en institutioneel, binnenlands en buitenlands) op het gebied van belastingen.

Misbruik van het puntensysteem bij kamerverhuur, met astronomische huurprijzen tot gevolg, moet worden tegengegaan. Het wordt eenvoudiger om een lagere huur af te dwingen als de verhuurder zich niet aan het puntensysteem houdt. De huurconstructies voor een kamervergunning worden herzien en de mogelijkheid om gezamenlijke huurcontracten te sluiten die enkel bedoeld zijn om regels te omzeilen wordt geschrapt. Er komen betere mogelijkheden voor hospitaverhuur.

Het moet eenvoudiger worden om woningen te splitsen. Door de gezinsverdunning is er in veel woningen ruimte om ruimte te bieden aan bijvoorbeeld een student of starter. Dat is goed tegen de woningnood, en interessant voor de zittende bewoner. 

Het moet eenvoudiger worden om een tijdelijke woonunit te realiseren bij een bestaande woning. Met name voor de zorg voor eigen familie is het wenselijk dat de bestaande sociale netwerken maximaal worden benut. Onder bepaalde voorwaarden wordt het plaatsen van een extra woning bij een particuliere koopwoning vergunningvrij. 

Het wordt eenvoudiger om leegstaande kantoren om te bouwen tot woningen. We stimuleren gemeenten om creatief en zorgvuldig om te gaan met ruimte door actief op zoek te gaan naar locaties voor het ‘inbreiden’ van nieuwe woningen en het ‘optoppen’ van bestaande woningen.

Fiscaal

In box 3 gaan we daadwerkelijke inkomsten en winsten (in plaats van fictief rendement) uit vermogen eerlijk belasten. We houden hierbij rekening met de problematiek rondom de nog niet verzilverde papieren winsten van zogeheten ‘incourante vermogensbestanddelen’, zoals grond, panden, aandelen in familiebedrijven etcetera. We beperken de mogelijkheden om deze heffing te ontwijken, zowel grensoverschrijdend als in het binnenland.

JA21

Wonen & fiscaal

Schrappen van verstikkende regels voor verhuurders in de vrije sector. We hebben alle partijen en aanbod nodig om de markt weer gezond te krijgen. Door concurrentie van aanbod in middenhuur dalen de huren in de vrije sector automatisch mee. Stoppen met ontmoedigen particuliere socialeen middenhuur door terugdraaien verhoging box 3-tarieven.

BBB

Wonen

Wij willen woning delen, het splitsen van woningen en het verhuren van kamers in bestaande woningen eenvoudiger en financieel aantrekkelijker maken. Dit onder andere door het delen van een woning met meer dan 2 personen zonder omzettingsvergunning toe te staan. 

In Nederland wonen tussen de 55.000 en 160.000 mensen permanent in een vakantiehuis. Dit is wettelijk niet toegestaan. BBB wil een gedoogregeling met een heldere peildatum en zonder precedentwerking. Hiermee kunnen per direct circa 35.000 woningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd.

Ook sociale en middeldure huurwoningen moeten voor investeerders vanuit fiscaal en financieel perspectief interessant blijven. Nederland kan zich simpelweg niet permitteren dat dit kapitaal de sector de rug toe keert. Fiscale regelgeving voor investeerders in betaalbare huurwoningen gaan we daarom versoepelen. De aanpassing in de leegwaarderatio (box 3) wordt teruggedraaid. 

Het voorgenomen doortrekken van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) voor middeldure huurwoningen (naar 187 punten) wordt voorlopig bevroren. We onderzoeken eerst of het verder reguleren van de markt niet betekent dat er minder geïnvesteerd gaat worden. Het blijft vanzelfsprekend wel doelstelling om van nieuwbouwprojecten circa 2/3 in het betaalbare segment te realiseren.

Niet huurprijzen maar woonlasten moeten leidend zijn voor het beoordelen van redelijke en draagbare huren.

Fiscaal

Alleen daadwerkelijk genoten inkomsten en rendementen worden belast en er vindt geen belastingheffing over fictieve inkomsten meer plaats

BVNL

Wonen

Zorg voor een betrouwbare overheid. Verhuurders, eigenaren, ontwikkelaars, beleggers, bouwers, banken en ondernemers kunnen niet investeren als de overheid onbetrouwbaar is.

Het plan om de middenhuur te reguleren wordt geschrapt. 

Tijdelijke huurcontracten van maximaal 2 jaar worden weer toegestaan. 

De overdrachtsbelasting wordt verlaagd naar het oude tarief van 2% voor iedereen.

Sta woningdelen en studentenhuizen weer toe en de druk op de woningmarkt zal, in elk geval in steden met veel jongeren, enorm afnemen.

Stimuleer het splitsen van grote woningen in kleinere woningen met bijvoorbeeld een minimum van 30 m2. Dit leidt onmiddellijk tot meer woningen, zonder dat hiervoor extra ruimte wordt gebruikt.

Fiscaal

Box 3 belasting wordt betaald over de gerealiseerde winst in box 3 en er komt geen vermogensaanwasbelasting in box 3.

LEF

Wonen

Huurplafond van €402 voor een woning van 25m² Mensen zijn tot wel 50% van hun inkomen kwijt aan de huur. LEF wil dat jongeren, studenten en starters voor een eerlijke prijs kunnen huren. 15% van het mediane inkomen van € 2.680 is een redelijk bedrag. 

Leegstandboete, kraken na twee jaar toegestaan Wie een ruimte zes maanden laat leegstaan zonder deze op de markt te brengen, krijgt een boete die steeds verder oploopt. Na twee jaar is het voor krakers toegestaan de ruimte in gebruik te nemen. Zo staat vastgoed niet langer stil en voegen we sociale cohesie toe. 

Zelfwoonplicht, huisjesmelkers onteigenen Huizen zijn om in te wonen, niet om slapend rijk mee te worden. Wie een huis koopt moet er wonen. Woon je er niet, dan komt het beschikbaar voor woningzoekenden. LEF wil een gezonde doorstroming, niet dat de huizenvoorraad muurvast zit. Pandjesbazen, vastgoedmagnaten en structurele schenders van het woonrecht worden onteigend. 

Fiscaal

Extra belasting op vermogen boven de 1 miljoen euro De superrijken mogen meer bijdragen aan de samenleving die hen zoveel luxe heeft gebracht. Niemand is een selfmade person. Mensen worden nog altijd geboren uit twee andere mensen en hebben geluk met waar hun wieg staat en welke talenten ze krijgen.

DENK

Helaas, we konden zowel de standpunten niet bekijken als het verkiezingsprogramma downloaden wegens een storing op de website.

Volt

Wonen

We moeten niet alleen betaalbaar bouwen, maar wonen ook betaalbaar houden. Volt is voorstander van de uitbreiding van de huurregulering naar het middensegment. Volt wil meer controles op eerlijke huurprijzen, ook als er wordt gewisseld van huurder. De gemeente moet proactief controles uitvoeren en boetes uitdelen als verhuurders de maximale huurprijzen niet respecteren. 

Volt wil zorgen dat woningen beschikbaar komen of blijven voor wie zij bedoeld zijn. We kijken gericht in welke gevallen we het opkopen van of beleggen in woningen door partijen die daar niet zelf willen wonen, moeten ontmoedigen. 

De energiebesparingsplicht die nu al geldt voor bedrijven wordt uitgebreid naar verhuurders van woningen. We brengen de grote verhuurders en woningcorporaties nu al onder de verplichting, op termijn worden ook kleinere verhuurders toegevoegd.

FVD

Had niet echt specifiek op verhuur of vastgoedbeleggers gerichte maatregelen opgenomen in het verkiezingsprogramma.


Christiaan Crouwers

Christiaan Crouwers is founder van Vastgoed Insider