- Om twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar te maken, moet 60% grondgebonden zijn.
- Exacte prognoses uit modellen worden te letterlijk genomen, wat kan leiden tot rigide en ineffectief beleid.
- De huidige methodiek onderschat de behoefte aan duurdere koopwoningen, wat doorstroming belemmert.
Met de Woontop in zicht is het aan beleidsmakers om deze inzichten te vertalen naar realistisch en toekomstbestendig beleid.
De politiek houdt nu – met NSC’s Merlien Welzijn voorop, zo tekenen we daarbij aan – rigide vast aan normen over betaalbare woningbouw. Werkt dat eigenlijk wel?
ABF Research analyseert jaarlijks hoe de woningvraag zich ontwikkelt, met als doel inzicht te geven in het optimale woningbouwbeleid. Hun recente bevindingen wijzen op een opvallende conclusie: het beleid dat twee derde van de nieuwbouw betaalbaar wil maken, vereist dat 60% van de woningen grondgebonden is. Daarover schrijft woningmarktonderzoeker Jannes van Loon.
Zonder die randvoorwaarde ontstaat onvoldoende doorstroming en blijft de betaalbaarheid een illusie.
Hoe werkt de woningmarktverkenning?
ABF’s woningmarktverkenning combineert woonvoorkeuren en verhuisbewegingen om te voorspellen hoe de woningvraag zich de komende 14 jaar ontwikkelt. Deze prognoses gebruiken drie economische scenario’s: lage, midden- en hoge groei. Op basis hiervan wordt aanbevolen dat 64% van de nieuwbouw betaalbaar moet zijn (sociale huur, middenhuur en goedkope koop).
Deze ‘twee derde’-norm is echter geen garantie voor succes, omdat cruciale randvoorwaarden zoals grondgebonden woningbouw in de praktijk vaak genegeerd worden, ziet Van Loon.
Het model stimuleert doorstroming om betaalbare woningen vrij te spelen in de bestaande voorraad, maar dit werkt alleen als er voor de woonvoorkeuren wordt gebouwd.
Exacte cijfers: misleidend of noodzakelijk kwaad?
De woningmarktmodellen zijn nuttig om beleid te schetsen, maar de cijfers zijn vaak te onzeker om als exacte doelen te hanteren.
Politici en beleidsmakers gebruiken deze voorspellingen echter als harde normeringen, stelt Van Loon, met alle risico’s van dien.
Het verschil tussen scenario’s voor lage en hoge economische groei loopt bijvoorbeeld op tot 141.000 sociale huurwoningen, een marge die serieuze consequenties heeft voor de woningbouwplanning.
Daarnaast laat het verleden zien hoe fout het kan gaan. Eerdere prognoses over bevolkingskrimp resulteerden in te weinig woningbouwplannen, terwijl de bevolkingsgroei juist sterk bleek toe te nemen. Het risico bestaat dat rigide landelijke normen de woningbouw frustreren in plaats van stimuleren, waarschuwt Van Loon.
Behoefte aan duurdere woningen: een vergeten segment
Een ander knelpunt in de analyse is de onderschatting van de vraag naar duurdere koopwoningen. Het huidige model baseert zich op koopkrachtontwikkeling, maar laat cruciale factoren zoals leencapaciteit en woningprijzen buiten beschouwing. Hierdoor wordt de vraag naar ruime, duurdere woningen onderschat.
NVM-data laat zien dat doorstromers gemiddeld €750.000 uitgeven aan een nieuwe woning.
Meer aandacht voor duurdere woningen is niet alleen logisch, maar ook nodig voor doorstroming. Grotere woningen leiden tot meer verhuisbewegingen en maken starterswoningen vrij, zo zagen we al.