- De overdrachtsbelasting voor beleggingswoningen wordt per 2026 verlaagd van 10,4% naar 8%.
- Het belastingtarief in box 2 wordt verlaagd naar 31%, terwijl de box 3 wijziging wordt uitgesteld tot 2027.
- De earningsstrippingmaatregel wordt aangescherpt, waardoor vastgoedbedrijven met vreemd vermogen sneller renteaftrek verliezen.
Een van de meest in het oog springende wijzigingen die tijdens Prinsjesdag werd aangekondigd, is de aanpassing van de overdrachtsbelasting. Voor beleggers in vastgoed, met name in woningen, is er goed nieuws: het tarief van 10,4% wordt per 1 januari 2026 verlaagd naar 8%.
Dit kan de aanschaf van beleggingswoningen aantrekkelijker maken en voor lagere investeringskosten zorgen.
Bij onze online sessie met met fiscalist Rob Beukema van Rein Advocaten en Adviseurs gingen we gisteren op de veranderingen na Prinsjesdag in.
Zo zijn er ook wijzigingen die vanaf 2025 van kracht worden voor de verkrijging van de economische eigendom van een woning. Deze aanpassing zorgt ervoor dat kopers van economische eigendom dezelfde fiscale voordelen krijgen als kopers van de volle eigendom, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.
Voor niet-woonvastgoed blijft het overdrachtsbelastingtarief echter gehandhaafd op 10,4%, wat betekent dat commerciële vastgoedinvesteringen op dit vlak geen verlichting zullen zien.
Box 2 en box 3: aanpassingen voor belastingheffing over vermogen
Naast wijzigingen in de overdrachtsbelasting staan er ook aanpassingen in de inkomstenbelasting op stapel, specifiek in box 2 en box 3.
Het belastingtarief op inkomen uit aanmerkelijk belang in box 2, dat in 2024 wordt gesplitst in twee schijven (24,5% en 33%), zal per 1 januari 2025 worden verlaagd. Het hoogste tarief zakt naar 31%, wat een lichte verlichting biedt voor ondernemers en investeerders met een aanmerkelijk belang.
In box 3 blijft het tarief voor inkomsten uit vermogen voorlopig op 36%. Hoewel er eerder plannen waren om de belasting te baseren op werkelijk rendement, zal deze hervorming pas in 2027 worden ingevoerd.
Hierdoor blijft de belastingheffing op forfaitair rendement nog enkele jaren van kracht. Dit kan voor beleggers onzekerheid met zich meebrengen, aangezien het moeilijk blijft om belastingvoordelen te realiseren wanneer werkelijke rendementen lager zijn dan het forfaitaire percentage.
“Wat ons opviel is dat box 3 tarief nog steeds 36% bedraagt, we hadden verlaging gehoopt. Daarnaast hadden we verwacht dat er bij de verlaging van de drempel voor earningstripping een doelmatigheidsmarge gehanteerd zou worden”, zei Rob Beukema hierover.
“We verwachten dat de Eerste Kamer hier nog kritisch naar zal kijken. Wat betreft de overdrachtsbelasting valt het op dat dit pas in 2026 ingaat vanwege systemen. De verhoging destijds was echter snel geregeld”.
Aanscherping earningsstrippingmaatregel raakt vastgoedbedrijven
De earningsstrippingmaatregel, die de renteaftrek in de vennootschapsbelasting beperkt, wordt voor vastgoedbedrijven strenger. Vanaf 2025 wordt de drempel van 1 miljoen euro voor renteaftrek geschrapt voor vastgoedlichamen die hoofdzakelijk verhuurd vastgoed bezitten.
Dit betekent dat vastgoedbedrijven sneller worden beperkt in hun mogelijkheden om rente af te trekken. Met name bedrijven die grotendeels met vreemd vermogen gefinancierd zijn, zullen eerder tegen deze beperking aanlopen.
De wijziging is bedoeld om te voorkomen dat bedrijven hun vastgoedinvesteringen zodanig opsplitsen dat ze onder de drempel van 1 miljoen euro vallen.
Dit “opknipgedrag” wordt door de Belastingdienst als ongewenst beschouwd. In een poging om de regeling te verzachten, wordt het percentage van de EBITDA dat in aanmerking komt voor renteaftrek verhoogd van 20% naar 25%, wat meer in lijn ligt met Europese standaarden.
Verdere maatregelen – btw-herzieningsperiode van vijf jaar
De wijzigingen bieden enerzijds kansen voor vastgoedbeleggers door de verlaging van de overdrachtsbelasting, maar anderzijds worden vastgoedbedrijven met vreemd vermogen strenger belast door de aanscherping van de earningsstrippingmaatregel.
Verder speelden er nog meer veranderingen. Ook Vastgoedbelang keek in een sessie naar de aangekondigde wijzigingen.
Verder speelden er nog meer veranderingen. Ook Vastgoedmarkt keek in een sessie naar de aangekondigde wijzigingen.
Naast de genoemde wijzigingen is er zo ook een aanpassing in de kavelruilvrijstelling, die per 1 januari 2025 in werking treedt. Deze vrijstelling, oorspronkelijk bedoeld voor agrarische kavelruil in landelijke gebieden, werd steeds vaker gebruikt voor vastgoed zoals woningen en bedrijfsgebouwen, wat leidde tot oneigenlijk gebruik.
Verder wordt per 1 januari 2025 de samenloopvrijstelling voor overdrachtsbelasting bij bepaalde aandelentransacties afgeschaft. Dit betekent dat de overdracht van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon (OZR) niet langer vrijgesteld is van overdrachtsbelasting als het onderliggende vastgoed niet minstens twee jaar voor 90% btw-belast is gebruikt.
Daarnaast is er de introductie van een btw-herzieningsperiode van vijf jaar voor diensten aan onroerende zaken vanaf 2026. Deze maatregel is vooral gericht op het tegengaan van misbruik bij kortdurende verhuurconstructies, zoals short stay verhuur, om btw-voordelen te verminderen.
Ook de aanpassingen in box 2 en box 3 zullen investeerders in vastgoed raken. Het is van belang dat bedrijven en beleggers in vastgoed zich goed voorbereiden op deze veranderingen, zodat ze optimaal kunnen profiteren van de nieuwe fiscale regels en negatieve effecten kunnen beperken.