- Vastgoed in privé valt in box 3, met vaak een hoge belastingdruk op forfaitair rendement.
- De BV-structuur biedt belastingvoordelen, mits winst in de BV blijft.
- Persoonlijke situatie en doelstellingen bepalen de beste keuze.
Voor particulieren die beleggen in vastgoed zijn de fiscale regels in Nederland allesbehalve eenvoudig. Hoewel vastgoed in box 3 valt en wordt belast op basis van een forfaitair rendement, leidt dit vaak tot een zware belastingdruk, terwijl het werkelijke rendement soms lager is.
Een optie die steeds vaker overwogen wordt, is het beleggen in vastgoed via een eigen BV.
Luc van Dijk, fiscalist en partner bij RechtStaete vastgoedadvocaten & belastingadviseurs, schetst op LinkedIn de voor- en nadelen van deze aanpak en benadrukt dat er geen kant-en-klaar antwoord bestaat. De beste keuze hangt sterk af van uw persoonlijke situatie en de lange termijnplannen.
De voordelen van vastgoed in privé
Beleggen in box 3 betekent dat vermogen op een vast percentage wordt belast, ongeacht de werkelijke inkomsten uit het vastgoed. Dit forfaitaire systeem kan gunstig uitpakken voor vastgoedbezitters die weinig kosten maken en hun panden in waarde zien stijgen, want deze vermogenswinst blijft momenteel onbelast bij verkoop.
Wel is er een mogelijke wetswijziging op komst die dit systeem zou vervangen door een belasting op daadwerkelijk behaald rendement, wat ook winst bij verkoop belastbaar zou maken.
Beleggen in vastgoed via een bv: lagere tarieven, maar beperkingen bij uitkering
Investeren via een bv biedt voor beleggers met een langetermijnvisie voordelen. Winsten tot €200.000 worden belast tegen 19%, en daarboven geldt een tarief van 25,8%. Voor vastgoedbeleggers die hun inkomsten niet direct nodig hebben en deze in de bv willen laten, kan deze route een slimme keuze zijn.
Bij winstuitkering aan de aandeelhouder wordt wel dividendbelasting geheven, in box 2 met tarieven van 24,5% tot 33%, wat het fiscale voordeel kan beperken als directe inkomsten gewenst zijn.
Vastgoed overhevelen van privébezit naar de bv brengt kosten met zich mee, zoals overdrachtsbelasting van momenteel 10,4% (mogelijk dalend naar 8% in 2026).
Beperkingen op renteaftrek zijn zowel in box 3 als binnen de bv van toepassing. Voor box 3 is rente aftrekbaar op basis van een forfait, dat vaak lager is dan de werkelijke hypotheekrente. Voor vastgoedfinanciering via een bv geldt echter een maximale aftrekbaarheid van rente tot 25% van het operationeel resultaat, gebaseerd op de fiscale EBITDA.
Welk stelsel levert de grootste voordelen op?
Bij een hoog jaarlijks rendement blijft box 3 in de huidige situatie voordeliger vanwege de onbelaste vermogenswinst bij verkoop. Wanneer beleggers echter plannen hebben om hun winsten pas op de lange termijn op te nemen, biedt een BV-structuur meer mogelijkheden om de belastingdruk te verlagen.