- Kapitaalmarktrentes dalen onder invloed van recessie-angst en rentebeleid ECB.
- Hypotheekrentes – ook voor verhuur – bewegen mee, maar met vertraging.
- ABN Amro voorziet aanhoudende prijsstijgingen ondanks renteverlaging.
De angst voor een economische recessie zet druk op de rentes op de kapitaalmarkt. Met name de langetermijnrentes, waaronder de veelgebruikte IRS 5, zijn aan het dalen.
Deze ontwikkeling heeft directe gevolgen voor de vastgoedsector, waar financiering sterk afhankelijk is van renteontwikkelingen. Zowel reguliere hypotheken als verhuurhypotheken zijn vaak gekoppeld aan deze langetermijnrentes, en profiteren dus van de neerwaartse trend.
Hoewel de Europese Centrale Bank (ECB) naar verwachting, zo zegt ook ABN AMRO, haar beleidsrente gaat verlagen, is het effect op de hypotheekrente niet automatisch.
Banken verwerken renteverlagingen doorgaans met enige vertraging. Toch laat de markt momenteel zien dat toekomstige dalingen al deels worden ingeprijsd – een signaal dat kredietverstrekkers zich voorbereiden op een verdere versoepeling van hun tarieven.
Verhuurhypotheken profiteren mee
De impact is ook merkbaar voor vastgoedbeleggers. Verhuurhypotheken, die vaak zijn gebaseerd op de IRS 5 of soortgelijke benchmarks, worden aantrekkelijker door de dalende rente. Een lagere rente vergroot het financieringspotentieel en verbetert de rendabiliteit van investeringen in residentieel vastgoed.
Met de aanhoudende krapte op de woningmarkt en stijgende huurprijzen blijven verhuurhypotheken daarmee een interessant instrument voor beleggers.
Volgens de prognose van ABN Amro blijven de huizenprijzen ook in 2025 stijgen, ziet De Telegraaf, met een verwachte plus van 7%. Dat is iets lager dan de stijging van bijna 9% in 2024, maar nog steeds stevig.
De bank wijst op drie structurele factoren die deze groei aanjagen. “De belangrijkste oorzaken voor deze groei – de dalende hypotheekrente, het woningtekort en de hogere inkomens van huishoudens – blijven ook in 2025 bepalend”.
Hypotheekrente daalt door, maar geleidelijk
Hoe zit het ook alweer? De rente die vastgoedbeleggers – en ook huizenkopers – betalen, bestaat uit een basisrente en een opslag. Die basisrente is vaak de zogeheten Interest Rate Swap (IRS), wat gezien kan worden als de marktrente voor het inkopen van geld. De IRS weerspiegelt de kosten die financiers maken om geld voor een bepaalde looptijd te lenen.
Uiteindelijk betaalt de belegger dus een rente die bestaat uit de IRS, vaak de IRS5, vermeerderd met deze opslag.
De verwachting is dat de hypotheekrente eind 2025 tot begin 2026 het laagste punt zal bereiken.
Dit is deels toe te schrijven aan de verwachte renteverlagingen door de ECB, maar ook aan de daling van de risicopremies op de kapitaalmarkt.
Toch zijn er grenzen aan hoeveel van deze daling banken kunnen doorgeven: stijgende risicopremies of verhoogde kapitaaleisen kunnen de volledige renteverlaging temperen.
Met de huidige marktdynamiek lijkt de weg naar lagere tarieven voor vastgoedfinanciering voorlopig ingezet.