- Het kabinet wil jaarlijks 100.000 woningen toevoegen om woningtekort aan te pakken.
- De financiële haalbaarheid en regelgeving hinderen investeringen door private partijen.
- Er is een aanpassing van het beleid nodig om rendement voor investeerders te waarborgen.
Het kabinet-Schoof heeft in zijn regeerprogramma de focus gelegd op bestaanszekerheid en wonen, met als doel het woningtekort drastisch terug te dringen. Het voornemen om jaarlijks 100.000 woningen toe te voegen, borduurt voort op de plannen van voormalig minister De Jonge.
Toch rijzen er vragen over de haalbaarheid van dit ambitieuze doel, vooral gezien de financiële en beleidsmatige uitdagingen die op de weg liggen, zo ziet hoogleraar huisvestingssystemen aan de TU Delft Peter Boelhouwer in een artikel voor economenvakblad ESB.
Een belangrijke pijler in het programma is het versnellen van bouwprocedures. Door bijvoorbeeld bezwaarschriftprocedures te verkorten en aanvullende kwaliteitseisen te schrappen, hoopt het kabinet de bouw te versnellen. Het is noodzakelijk om obstakels weg te nemen en meer uitvoeringskracht bij gemeenten te organiseren, benadrukt het regeerprogramma.
Investeringen blijven achter
Hoewel het kabinet bereid is flink te investeren, met 7,5 miljard euro aan subsidies voor woningbouw en infrastructuur, is dit slechts een fractie van de benodigde middelen, ziet Boelhouwer.
Volgens recente schattingen van Holt en Eysbach (2024) schiet er maar liefst 16 miljard euro aan publieke financiering tekort. Dit is exclusief de miljarden die nodig zijn voor complexe projecten zoals Havenstad Amsterdam en Almere Pampus.
Daarnaast wordt de private sector gehinderd door belastingheffingen en huurregulering, waardoor investeringen in nieuwbouw nauwelijks rendabel zijn. Private investeerders worden ontmoedigd door lage bruto-aanvangsrendementen, zo stelt Boelhouwer.
Rendement als voorwaarde
Om de benodigde 350 tot 400 miljard euro aan investeringskapitaal voor nieuwbouwprojecten te mobiliseren, moeten particuliere investeerders zicht hebben op een reëel rendement. Dit vraagt volgens Boelhouwer om aanpassingen in het beleid, zoals:
- Het schrappen van vennootschapsbelasting en de ATAD-rentebeperking voor woningcorporaties.
- Het stimuleren van koopwoningen in het hogere segment, gericht op doorstromers, in plaats van enkel betaalbare starterswoningen.
- Het bieden van financiële ruimte aan particuliere investeerders, bijvoorbeeld door de hypotheekrenteaftrek minder te richten op hogere inkomens.
Zonder deze maatregelen blijft de woningbouwsector afhankelijk van beperkte publieke middelen, terwijl marktpartijen geen prikkel hebben om te investeren.
Financiële uitdagingen en risico’s
Hoewel het kabinet hoge ambities heeft op het gebied van duurzaamheid en betaalbaarheid, lijkt het moeilijk om alle doelen te verenigen. De kosten van infrastructuur en locatieontwikkeling brengen een extra financiële last met zich mee. Het ontbreken van budgetten bij het ministerie van Infrastructuur en Waterstaat voor belangrijke projecten benadrukt de beperkingen.
Daarnaast zet de strikte regulering druk op de marges van investeerders en bouwbedrijven. Koepelorganisaties kunnen hun leden simpelweg niet verplichten tot verliesgevende projecten, hoe ambitieus de kabinetsplannen ook zijn.
Het woningbouwbeleid van het kabinet-Schoof raakt de juiste thema’s, maar faalt volgens Boelhouwer dus op cruciale punten.
Zonder structurele aanpassingen blijft het een uitdaging om investeerders aan te trekken en voldoende woningen te bouwen.
Om de woningbouwdoelstellingen te halen, moet de overheid ofwel meer financiële middelen beschikbaar stellen of de kwaliteitsambities ten aanzien van duurzaamheid en betaalbaarheid bijstellen. Alleen met een aantrekkelijk rendement voor particuliere investeerders kan de gewenste woningbouwproductie daadwerkelijk worden gerealiseerd.