- De combinatie van de Wet Betaalbare Huur en de fiscale aanpassingen in Box 3 zet particuliere verhuurders financieel klem.
- Particuliere verhuurders trekken zich terug, waardoor het aanbod van betaalbare huurwoningen drastisch afneemt.
- Duizenden woningzoekenden, die niet in de sociale huur passen en niet kunnen kopen, worden de dupe.
De huurwoningmarkt in Nederland stevent af op een crisis, zo schrijft Arnoud Vlak, Managing director Public Value in een impactanalyse.
De combinatie van de Wet Betaalbare Huur en de fiscale aanpassingen in Box 3 zet particuliere verhuurders financieel klem. Het gevolg, volgens Vlak? Massale verkoop van huurwoningen, waardoor het middensegment verder verdwijnt en woningzoekenden met beperkte opties blijven zitten.
Volgens de analyse verliezen verhuurders vanaf 2026 in de meeste gevallen hun volledige rendement, en vaak zelfs meer dan dat. De belastingdruk in Box 3 stijgt, zonder dat verhuurders hiertegen succesvol bezwaar kunnen maken. Hierdoor wordt woningverhuur financieel onaantrekkelijk, vooral voor verhuurders die bewust een gematigd huurbeleid voeren.
De rekenfout van de overheid
De overheid lijkt zich te verkijken op de gevolgen van haar eigen beleid. Het Ministerie van Volkshuisvesting verwijst naar het Ministerie van Financiën, terwijl dat ministerie zich op het standpunt stelt dat eventuele budgettaire gaten binnen Box 3 zelf moeten worden gedicht.
Dit gaat in tegen eerdere uitspraken van zowel de Hoge Raad als de Raad van State, die benadrukken dat belastingwetgeving niet primair gestuurd mag worden door een vooraf vastgesteld inkomstenbedrag.
“Alsof de Belastingkamer van de Hoge Raad en de afdeling Advisering van de Raad van State niet in niet mis te verstane bewoordingen hebben uitgesproken dat belastingwetgeving en in het bijzonder die op het gebied van Box3 niet primair mag zijn ingegeven door een van te voren vastgestelde hoeveelheid belasting die ermee moet worden veiliggesteld”, stelt Vlak in een toelichting.
De belastinginkomsten uit Box 3 worden kunstmatig hoog gehouden, ondanks dat vastgoedbeleggers steeds minder rendement behalen.
Dit leidt ertoe dat verhuurders hun huurwoningen steeds vaker verkopen, wat het woningtekort alleen maar verergert. Volgens de impactanalyse kan dit ertoe leiden dat tot 300.000 huurwoningen worden omgezet in koopwoningen, wat een verlies aan huurwoningen betekent en de extra belastingopbrengst in Box 3 niet zal realiseren.
Minder woningen, meer woningzoekenden
Wie betaalt uiteindelijk de prijs voor dit falende beleid? De duizenden Nederlanders die niet in de sociale huursector terechtkunnen en niet in staat zijn om een woning te kopen. Voor hen wordt de keuze steeds beperkter: lange wachtlijsten, hoge koopprijzen of een onzekere huurmarkt waarin de verhuurders die overblijven de prijzen verder opdrijven.
De impactanalyse benadrukt dat verhuurders die huren laag hielden, het hardst worden geraakt.
Zij voerden een stabiel beleid met bescheiden rendementen, maar zien zich nu gedwongen hun woningen van de markt te halen. Dit is niet alleen een verlies voor hen, maar ook voor de huurders die jarenlang op deze woningen konden rekenen.
Oplossingen: tijd voor politiek ingrijpen
De urgentie is duidelijk: er is politieke actie nodig om verdere ontwrichting te voorkomen.
De analyse pleit voor een herziening van zowel de huurwetgeving als de fiscale behandeling van woningverhuur. Hierbij moet een balans worden gevonden tussen het beschermen van huurders en het stimuleren van een gezond investeringsklimaat voor verhuurders.
Zonder snelle actie dreigt de huurmarkt verder vast te lopen, met als gevolg dat een hele groep woningzoekenden nergens meer terecht kan. De bal ligt nu bij de politiek: grijpt men in, of laat men de crisis verder escaleren?