De verhuur van vastgoed aan particulieren is als uitgangspunt btw-vrijgesteld. Als gevolg daarvan is de btw op de kosten toerekenbaar aan deze verhuur niet aftrekbaar. De btw op de kosten van bijvoorbeeld transformatie en onderhoud vormt daarom voor de belegger een kostenpost. Een uitzondering op de btw-vrijgestelde verhuur is de verhuur van een gemeubileerde accommodatie aan personen die daar kort verblijven. Als de huurder maximaal zes maanden huurt, is voor de btw-regelgeving in ieder geval sprake van een kort verblijf.
Mogelijkheden
Deze “short stay” verhuur is nu nog belast met 9% btw. Daar staat tegenover dat de btw op de kosten van bijvoorbeeld transformatie, renovatie en onderhoud aftrekbaar is. De aftrek hoeft daarnaast niet herzien te worden als de accommodatie in het volgende boekjaar wordt gebruikt voor btw-vrijgestelde verhuur. Dit is alleen anders als door de verbouwing een nieuwe onroerende zaak is ontstaan, maar daarvan is in de praktijk niet snel sprake. Het is onze ervaring dat de Belastingdienst zeer kritisch toetst of inderdaad sprake is van short stay voor de btw. Niet elke verhuur voor maximaal zes maanden kwalificeert als zodanig. Het is daarom verstandig om goed na te gaan of daadwerkelijk sprake is van een btw-belaste short stay verhuur, en de documentatie daarbij aan te laten sluiten.
Belastingplan 2025
Op basis van het Belastingplan 2025 zal short stay verhuur vanaf 1 januari 2016 onder het normale btw-tarief van 21% vallen.
Daarnaast wordt per die datum een herzieningsmechanisme geïntroduceerd voor zogenoemde investeringsdiensten. Doelstelling is om zo het btw-voordeel bij btw-besparende short stay mogelijkheden te beperken. De herzieningsregels leiden naar een verwachte structurele opbrengst voor de staat van € 136 miljoen per 2026.
Een investeringsdienst is een dienst aan een of meer onroerende zaken die deze meerjarig dient, inclusief materialen, installaties, machines en werktuigen die, na installatie of montage, als onroerend kwalificeren. Om te voorkomen dat ook kleine investeringsdiensten onder de herzieningsregels vallen, wordt een drempelbedrag ingevoerd van EUR 30.000 per investeringsdienst. Herziening komt daarom alleen aan de orde als aan een dubbele toets is voldaan, te weten 1) de kwalificatie als investeringsdienst en 2) de overschrijding van het drempelbedrag.
Op basis van een overgangsregeling, zijn de nieuwe herzieningsregels pas van toepassing op kwalificerende investeringsdiensten die na 31 december 2025 ingebruik worden genomen.
De herzieningsperiode bedraagt vier boekjaren na het jaar van eerste ingebruikname overeenkomstig de objectieve bestemming. In die vier jaren wordt steeds 20% van de eerdere aftrek herzien. Herziening is nodig als de accommodatie in de herzieningsperiode in meer of mindere mate voor btw-belaste prestaties wordt gebruikt dan het eerste/referentie jaar. Bij verkoop van de accommodatie vindt herziening ineens plaats.
Hierbij merk ik op dat ook bij herziening nog steeds sprake is van een btw-voordeel. De belegger kan in eerste instantie de btw op bijvoorbeeld de transformatiekosten volledig in aftrek brengen. Dit leidt tot een cash-flow voordeel. Als de belegger de accommodatie in het volgende boekjaar enkel gebruikt voor een btw-vrijgestelde long stay, moet hij in dat jaar 20% van de eerdere btw-aftrek terugbetalen (herzien).
Daarnaast is het belangrijk om na te gaan of herziening überhaupt aan de orde is, en voor welke diensten.
Short stay is en blijft daarom een mogelijkheid om fiscaal te optimaliseren. Echter, het is wel belangrijk om nauwkeurig na te gaan of (in werkelijkheid) aan de voorwaarden wordt voldaan.
