- Door de voorgestelde verhoging van het forfaitair rendement en de nieuwe tegenbewijsregeling in box 3 dreigen particuliere verhuurders hun woningen massaal te verkopen.
- Dit leidt niet alleen tot een forse krimp van het huurwoningaanbod, maar ook tot structurele derving van belastinginkomsten in box 1 en box 3.
- Vastgoed Belang waarschuwt dat de overheid jaarlijks tot wel 2,7 miljard euro misloopt als het fiscale beleid niet wordt aangepast.
De fiscale druk op particuliere woningverhuurders in box 3 loopt zodanig op dat zij vanaf 2026 in veel gevallen meer belasting moeten betalen dan zij netto aan verhuurinkomsten overhouden.
De combinatie van het verhoogde forfaitaire rendement en de tegenbewijsregeling dwingt beleggers tot heroverweging van hun positie op de woningmarkt. Uit berekeningen blijkt dat circa 300.000 woningen daardoor uit de huurmarkt kunnen verdwijnen en verkocht worden aan eigenaar-bewoners.
De maatschappelijke impact van deze ontwikkeling blijft niet beperkt tot het woningaanbod. De fiscale gevolgen voor de rijksbegroting zijn aanzienlijk. In verschillende scenario’s. Branchevereniging Vastgoed Belang ziet afhankelijk van hoe de verkoopopbrengst wordt herbelegd, de derving van belastinginkomsten in box 1 en box 3 oplopen tot bedragen van 900 miljoen tot 2,7 miljard euro per jaar.
Deze structurele terugval is gebaseerd op fiscale simulaties van Vastgoed Belang.
De omvang van het verlies is afhankelijk van de keuzes die verhuurders maken na verkoop. Wordt het geld op een bankrekening gezet, in buitenlandse vastgoedprojecten gestoken of geherinvesteerd in andere bezittingen? Elk van deze keuzes heeft een ander effect op de Nederlandse belastinggrondslag, maar alle leiden tot een lagere jaarlijkse belastingopbrengst.
Oplossing geweigerd: een gemiste kans, of politiek reëel?
Vastgoed Belang heeft een concreet voorstel gedaan om dit scenario te voorkomen: een eenmalige, geruisloze inbreng van verhuurde woningen in een besloten vennootschap, zonder overdrachtsbelasting. Hierdoor zou verhuur in box 2 plaatsvinden, waar sprake is van een beter aansluitende belastingdruk en mogelijkheid tot kostenaftrek.
De belastingdruk blijft daar reëel, maar verhuur blijft haalbaar.
De staatssecretaris van Financiën wijst deze route categorisch af, onder meer vanwege vermeende staatssteun, budgettaire gevolgen en het risico op ‘box-hoppen’. Deze argumentatie wordt door de branche weerlegd, mede met verwijzing naar eerdere vrijstellingen in vergelijkbare situaties.
Tikkende tijdbom voor huurmarkt én schatkist
Als de huidige koers wordt voortgezet, ontstaat een situatie waarin een groot deel van het particuliere huurwoningaanbod verdwijnt én de belastinginkomsten structureel kelderen.
Daarbij komt dat eventuele rechtszaken over de proportionaliteit van de heffing in strijd met Europees recht jarenlang kunnen duren en de schade achteraf lastig te herstellen zal zijn.