- De bouw van sociale huurwoningen blijft achter, terwijl de betaalbaarheid voor starters in de koopmarkt historisch slecht is.
- Een dalend aanbod van middenhuurwoningen vergroot de druk op de huurmarkt en modale inkomens worden buitengesloten.
- Structurele hervormingen zijn nodig om betaalbare en beschikbare woningen voor starters en middeninkomens te garanderen.
Starters en modale inkomens staan met de rug tegen de muur op de woningmarkt. Terwijl sociale huurwoningen amper worden gebouwd, zijn koopwoningen onbetaalbaar en krimpt het aanbod in de middenhuur razendsnel.
Zonder snelle actie dreigt een verdere verharding van de wooncrisis.
Uit onderzoek van de Woonbond blijkt dat 23 gemeenten tussen 2020 en halverwege 2024 geen enkele sociale huurwoning hebben toegevoegd. Gemeenten met minder dan 10% sociale huurwoningen bouwden gemiddeld slechts 5% sociale huur binnen hun nieuwbouwprojecten. Dit maakt duidelijk dat de sociale huursector blijft achterlopen.
Woonbonddirecteur Zeno Winkels pleit voor de invoering van de ‘Wet versterking regie op de volkshuisvesting’. Deze wet moet gemeenten verplichten minimaal 30% sociale huurwoningen te realiseren binnen nieuwbouwprojecten. “Nu betalen sociale huurders voor het oplossen van de wooncrisis,” aldus Winkels.
Door de beperkte nieuwbouw stijgen de huren, wat de betaalbaarheid verder onder druk zet.
Koopmarkt: betaalbaarheid historisch slecht
De koopmarkt biedt starters nauwelijks verlichting. Volgens ING besteden starters inmiddels zo’n 30% van hun inkomen aan hypotheeklasten in het eerste jaar na de aankoop van een woning, zo schrijft Business Insider. De oorzaak? Recordhoge huizenprijzen en stijgende hypotheekrentes.
De gemiddelde woningprijs stond eind 2024 op €483.000. Hoewel het besteedbaar inkomen in 2025 naar verwachting licht zal toenemen, blijven de netto hypotheeklasten stijgen. Dit leidt tot een situatie waarin het kopen van een woning voor velen onbereikbaar blijft.
Middenhuur: een verdwijnend segment
De huurmarkt biedt inmiddels dus weinig uitweg voor starters. Het aantal beschikbare huurwoningen in het middensegment daalde in het vierde kwartaal van 2024 met 34% ten opzichte van een jaar eerder.
Uitponding, waarbij particuliere verhuurders hun woningen verkopen, heeft geleid tot een structurele krimp van het aanbod.
Volgens NVM-makelaars en Vastgoed Belang wordt het middensegment uitgehold. De ‘Wet betaalbare huur’ richtte zich op lagere huurprijzen, maar ontmoedigde juist verhuurders, waardoor zij hun panden verkochten. NVM-vakgroepvoorzitter Lana Gerssen waarschuwt voor de gevolgen: “Niet de betaalbaarheid, maar het aanbod is het grootste probleem in de middenhuur.”
De wooncrisis treft starters en middeninkomens zo onevenredig hard. Zonder directe actie dreigen sociale en economische problemen, zoals jonge mensen die langer thuis blijven wonen en modale gezinnen die tussen wal en schip vallen.
De oproep van experts is helder: investeer in volkshuisvesting, breid het middensegment uit, en zorg voor strengere regulering om sociale huurwoningen te waarborgen. Zonder deze maatregelen blijft de woningmarkt ontoegankelijk voor de groepen die het meest afhankelijk zijn van betaalbare huisvesting.