- Economische analyse stelt dat meer bouwen in dure gebieden zoals de Randstad zorgt voor betere betaalbaarheid in het hele land.
- Woningprijzen weerspiegelen de grote woonbehoefte in populaire gebieden, in tegenstelling tot het statistische woningtekort.
- Slimme woningbouwstrategie verlaagt prijzen in gewilde gebieden en drukt indirect de huizenprijzen in de rest van Nederland.
In Nederland is het woningtekort groot, maar vooral in de Randstad en andere gewilde gebieden zijn de huizenprijzen de afgelopen jaren extreem gestegen.
Een recente studie van Thiel en Zaunbrecher (CPB) wijst erop dat de gebruikelijke benadering, waarbij woningen op basis van het statistische woningtekort over het land worden verspreid, weinig effect heeft op de betaalbaarheid van woningen. Dit tekort geeft namelijk geen indicatie van de vraag en de plek waar huishoudens het liefst zouden wonen, wat cruciaal is voor het verlagen van de woningdruk.
De onderzoekers stellen daarom in economenblad ESB dat beleid meer moet kijken naar de huizenprijzen: als indicatie van populariteit. Het plan? Bouwen in dure, gewilde gebieden, zoals in het hart van de Randstad. Zo dalen de prijzen in de Randstad en komt er indirect meer ruimte en betaalbaarheid vrij in minder populaire regio’s.
De logica achter woningbouw in populaire gebieden
Het CPB-onderzoek schetst een mechanisme waarbij hoge prijzen in gewilde gebieden als Amsterdam of Utrecht aangeven dat daar de grootste woonbehoefte is.
Door juist in deze populaire gebieden fors bij te bouwen, dalen de prijzen licht, wat de druk op omringende regio’s verlicht. Voorheen zochten veel huishoudens vanwege de hoge prijzen hun toevlucht buiten de Randstad, waardoor ook daar de prijzen opliepen. Het onderzoek stelt dat met 7 procent extra nieuwbouwwoningen in Amsterdam de prijzen daar enigszins stabiliseren, en tegelijk blijven de prijzen in gebieden buiten de Randstad stabiel omdat er daar minder wordt bijgebouwd.
Een bijkomend voordeel is dat woningen in dure gebieden gemakkelijker rendabel zijn zonder subsidies, omdat de hogere verkoopprijzen de bouwkosten dekken. Ook biedt het ruimere gebied rondom steden als Amsterdam en Rotterdam mogelijkheden voor grootschalige bouwprojecten, waaronder grondgebonden woningen.
Scenario’s voor woningbouw: vier opties voor betaalbaar wonen
Op basis van hun model, dat rekening houdt met woningprijzen en elasticiteit (de gevoeligheid van prijs voor extra aanbod), hebben Thiel en Zaunbrecher vier scenario’s ontwikkeld die elk een andere verdeling van 79.391 nieuwe woningen over Nederland voorstellen.
- Basisscenario: Evenredig bijbouwen
Dit scenario verdeelt nieuwe woningen gelijkmatig over het land, afgestemd op de huidige woningvoorraad per regio. Hoewel dit gemiddeld de huizenprijzen met 8 procent verlaagt, blijft de betaalbaarheid vooral toenemen buiten de Randstad, waar de vraag minder urgent is en prijzen al relatief laag zijn. - Scenario 2: Bijbouwen volgens regionaal tekort
Bij dit scenario worden woningen verdeeld op basis van het statistische woningtekort per regio. In de Randstad wordt dan ongeveer anderhalf keer meer bijgebouwd dan in scenario 1. Hoewel dit iets meer effect heeft op de betaalbaarheid in de Randstad, blijven de verschillen minimaal. - Scenario 3: Bouwen waar prijs gevoelig reageert (elasticiteit)
Hier wordt meer gebouwd in regio’s met hoge prijselasticiteit, waar een toename van de woningvoorraad de prijs sterk doet dalen. Door proportioneel op basis van elasticiteit te bouwen, verbeteren de prijzen in kleinere steden zoals Amersfoort en Maastricht het meest. Toch blijft betaalbaarheid in de grote steden beperkt, waar de elasticiteit laag is en extra aanbod weinig prijsdaling oplevert. - Scenario 4: Bijbouwen in dure regio’s
In dit scenario worden woningen primair gebouwd in regio’s waar de vierkante meterprijs het hoogst is, zoals Amsterdam en Utrecht. Dit resulteert in een relatief sterke daling van de prijzen in de Randstad en een licht verlagend effect op de huizenprijzen elders in het land.
Dit laatste scenario blijkt de meest effectieve manier om landelijke betaalbaarheid te bevorderen zonder direct te bouwen in minder populaire regio’s.
Hoewel het praktische obstakels kent, kan deze vraaggerichte benadering beleidsmakers helpen om woningbouw beter af te stemmen op de echte vraag, zonder de betaalbaarheid in minder populaire gebieden in gevaar te brengen.
Een gezamenlijke benadering van vraag en aanbod lijkt de sleutel om het woningvraagstuk niet alleen op papier, maar ook voor de maatschappij betaalbaar op te lossen.