- De earningsstrippingmaatregel beperkt de aftrekbaarheid van rentelasten voor vastgoedbeleggers, waarbij deze vanaf 2025 strenger wordt door het vervallen van de MKB-drempel.
- Vanaf 2025 mogen alle vastgoedlichamen – ongeacht rentesaldo – nog slechts 20% (mogelijk 25%) van hun fiscale EBITDA aan rentelasten aftrekken, wat door de gestegen rentestanden voor veel beleggers ingrijpende gevolgen heeft.
- Vastgoedbeleggers moeten strategisch omgaan met de toekomstige renteaftrekbeperkingen, zeker in het geval van vastgoed- of aandelenverkoop.
De earningsstrippingmaatregel is een renteaftrekbeperking binnen de vennootschapsbelasting.
Door de stijgende rente en plannen om de aftrek van rentelasten per 2025 verder te beperken, zullen vastgoedbeleggers de impact hiervan vaker gaan voelen.
In essentie beperkt de earningsstrippingmaatregel de aftrekbaarheid van rentelasten op twee manieren: de aftrekbare rente wordt gemaximeerd tot het hoogste bedrag van 20% van de fiscaal gecorrigeerde winst (EBITDA) of een rentesaldo van €1 miljoen, de zogenaamde MKB-drempel.
Echter, voor vastgoedlichamen met verhuurd vastgoed komt deze MKB-drempel vanaf 2025 te vervallen. Dit betekent dat vastgoedbeleggers vanaf dat jaar nog slechts 20% van hun fiscale EBITDA aan rente mogen aftrekken.
Hoewel er plannen zijn om deze grens te verhogen naar 25%, blijven de gevolgen ingrijpend, zeker in een tijd van hogere rentelasten. De belastingadviseurs van RSM zetten de gevolgen nog eens op een rijtje.
Veranderingen vanaf 2025
De wijziging die per 2025 wordt doorgevoerd, betekent dat vastgoedlichamen aanzienlijk minder rente kunnen aftrekken. Voor beleggers met hoge financieringskosten, vooral diegene met vastgoed gefinancierd met veel vreemd vermogen, kan dit leiden tot een lager rendement.
Bij de verkoop van vastgoed kunnen de gevolgen van de earningsstrippingmaatregel verder oplopen. In het geval van een vastgoedportefeuille die in 2035 wordt verkocht met een winst van €10 miljoen, wordt slechts 25% van deze winst (in dit geval €2,5 miljoen) in aftrek gebracht, terwijl het niet-verrekende rentesaldo uit de voorgaande jaren is opgelopen tot €5,5 miljoen.
Dit betekent dat er een bedrag van €3 miljoen aan rente oninbaar blijft voor aftrek, waardoor de belastingdruk toeneemt.