Sympathieke kick-off met eerste event Vastgoed Insider

Kickoff Vastgoed Insider op het kantoor van Nestr

Kickoff op het kantoor van Nestr Foto: Vastgoed Insider

Ze bestaan nog, vastgoedbeleggers. En het was goed om afgelopen week bij het eerste netwerkevent van Vastgoed Insider de sfeer te proeven onder mensen die hun geld investeren in stenen. Op het kantoor van Nestr kwamen zo’n kleine veertig mensen bij elkaar om van elkaar te horen of er nog kansen liggen en zo ja, waar?

Dat laatste is de million dollar question; maar first things first.

Cashflow

Het initiatief voor de bijeenkomst werd genomen door Christiaan Crouwers van Vastgoed Insider, die aftrapte met zijn eigen ervaringen als belegger. Crouwers adviseert als interim CFO bedrijven met financiële vraagstukken.

Zijn interesse voor vastgoed ontstond toen hij tijdens de financiële crisis bedrijven bijstond en zag dat zij in mindere tijden het hoofd boven water hielden door de cashflow die werd gegenereerd door huurinkomsten. Niet alleen particulieren investeren immers in vastgoed.

Geïntrigeerd door deze ervaring, heeft Crouwers zelf een portefeuille opgebouwd met woningen en multifunctionele units. Inmiddels loopt ook hij kritisch door zijn beleggingen en neemt hij afscheid van de objecten die door de stapeling van maatregelen verliesgevend zijn. Zijn tip: álles draait om cashflow.

Uitponden en LTV

Dat laatste beaamden gastheer Robin Pol (COO Nestr) en Raymond Böcker (Financiering Regelen) volmondig. De cashflow is de basis waarop alle beslissingen gebaseerd zijn, ook die van de benodigde financiering.

Waar Nestr in andere tijden 600 miljoen euro wegzette aan leningen, zitten ze momenteel krap op de helft. Het is niet alleen de hoge rente maar vooral de regulering die investeerders weerhoudt om geld in vastgoed te stoppen – tot zover niets nieuws.

Ook oversluiters die tijdens de lage rentes massaal financiering ophaalden, zijn niet meer in de markt. Maar dat iedereen aan het uitponden is, zien ze niet terug in hun bestanden.

“Ze zijn er wel, maar het gaat in golven. Op dit moment zie je mensen nog de kat uit de boom kijken. Als de middenhuurregeling definitief wordt, zal het uitponden op gang komen. Daarbij lopen huurcontracten niet allemaal tegelijkertijd af”.

Dat huurcontracten niet verlengd worden, is een feit dat door alle aanwezigen bevestigd werd.

De opbrengst van het uitponden, wordt aangewend om een lagere LTV aan te houden – het is de enige manier om niet álles te verkopen. Waar wordt momenteel wél geld financiering voor aangevraagd? “Transformaties, kleinere ontwikkelingen van kantoren naar woningen, die zijn nog wel interessant”.

Transformaties

Over dat laatste raakte Michel Klaassen (PBOV) niet uitgepraat. De ondernemer die momenteel vooral wordt ingeschakeld om te adviseren hoe bij transformaties het energielabel zo gunstig mogelijk kan uitvallen en het WWS in het belang van de vastgoedeigenaar, had net zélf een belegging kunnen aankopen.

Een transformatieproject, van kantoor naar woningen, op een toplocatie in Den Haag. De excel voor deze aankoop en verbouwing deelde Klaassen met de aanwezigen: vooral de winst van zeven cijfers ná verbouwing, was hoopgevend. “Je hoeft echt niet naar Spanje, het staat gewoon hier hoor”.

En met die hoopvolle woorden, werd de borrel van een prima kick off, die smaakt naar meer, ingeluid.