[VGI:] De Tweede Kamer steunt het voorstel van minister De Jonge voor een wettelijke maximum aan jaarlijkse huurverhogingen, zo weten we inmiddels. (En deed daar nog een schepje bovenop.) De plenaire afhandeling vindt plaats op dinsdag 23 april 2024 zo mogelijk als hamerstuk of door stemming. Claudia van Meurs – Janssens schreef in de aanloop naar de wetgeving eerder onderstaande column over deze Wet maximering huurprijsverhogingen:
Met de invoering van de Wet maximering huurprijsverhogingen zijn huurprijsverhogingen voor woonruimte in de vrije sector vanaf 2021 aan banden gelegd. De huurprijs van vrije sector woningen kon daardoor lange tijd jaarlijks maximaal worden verhoogd met het inflatiepercentage + 1%. Inmiddels geldt als maximale huurprijsverhoging de cao-loonontwikkeling +1%.
Easter egg: verjaringstermijn achterstallige indexering van 5 jaar naar 1 jaar?
De Wet maximering huurprijsverhogingen geldt tot 1 mei 2024 en recent is het wetsvoorstel waarmee men de wet wil verlengen tot 1 mei 2027 aangeboden aan de Tweede Kamer. Het blijft echter niet bij een verlenging van de maximering van de huurprijsverhoging. De wet bevat ook een nieuw aspect en dat nieuwe aspect vergt oplettendheid van verhuurders en beheerders van woonruimte. Verhuurders die vergeten de jaarlijkse indexering van de huurprijs door te voeren, kunnen dat nu alsnog met terugwerkende kracht doen over een periode van maximaal vijf jaar. Dat betekent dat de verhuurders over die periode ook aanspraak kunnen maken op achterstallige huur doordat de indexering niet is doorgevoerd. Huurders worden dan in één keer geconfronteerd met een hogere huur en een claim van de verhuurder.
In het wetsvoorstel wordt nu voorgesteld de terugwerkende kracht van de indexering van de huurprijs te beperken tot één jaar. Op grond van het wetsvoorstel moet de verhuurder zijn huurder jaarlijks informeren over de toepasselijkheid van een huurverhogingsbeding. Dat wil zeggen dat de verhuurder zijn huurder jaarlijks schriftelijk moet wijzen op het bestaan van het huurverhogingsbeding en het gevolg daarvan voor de huurprijs. Doet de verhuurder dat niet, dan verjaart zijn vordering tot betaling van de huurprijsverhoging één jaar na het opeisbaar worden daarvan.
De verhuurder die de huurprijsverhoging direct opeist, dus op de overeengekomen jaarlijkse huurverhogingsdatum de overeengekomen hogere huurprijs direct in rekening brengt bij zijn huurder, wordt niet geraakt door de voorgestelde wijziging. Dit vergt dus oplettendheid van verhuurders en beheerders.
Het is opvallend dat deze wijziging niet is opgenomen in een op zichzelf staand wetsvoorstel, maar zonder daar weinig ruchtbaarheid aan te geven dit wetsvoorstel ”ingefietst” is. NSC heeft hier (terecht) vragen over gesteld. De weinig bevredigende reactie van de minister luidde als volgt:
Dit onderdeel van het wetsvoorstel voorziet alleen in een informatieverplichting voor verhuurders die de jaarlijkse huurprijsverhoging niet direct na het opeisbaar worden daarvan «innen» bij de huurder. Het ligt voor de hand dat het overgrote deel van de verhuurders de jaarlijkse huurprijsverhoging direct «int». Voor die verhuurders heeft dit wetsvoorstel dus geen gevolgen. Indien verhuurders besluiten om de jaarlijkse huurverhoging niet direct te innen, zijn zij op grond van dit wetsvoorstel verplicht om hun huurders schriftelijk te informeren over die jaarlijkse huurverhoging. Voldoen zij aan deze informatieverplichting, dan verandert er verder niets ten opzichte van het huidige recht. De verjaringstermijn van vijf jaar blijft in dat geval van kracht. Een verkorting van die verjaringstermijn is alleen aan de orde als de verhuurder niet voldoet aan zijn informatieverplichting. Om deze redenen beoordeelt de regering deze voorgestelde wijziging als licht.
Stemming wetsvoorstel Tweede Kamer en Eerste Kamer
De wet wordt 3 april 2024 tijdens het plenair debat in de Tweede Kamer behandeld en staat op de agenda van de procedurevergadering van de volgende dag. Er zal dan spoedig moeten worden gestemd, want het wetsvoorstel moet ook nog langs de Eerste Kamer en de Wet maximering huurprijsverhogingen loopt 1 mei 2024 al af. Daarom heeft de minister de leden van de Eerste Kamer in een brief van 28 maart 2024 al verzocht dit wetsvoorstel met spoed te behandelen en aangegeven dat er uiterlijk 23 april 2024 in de Eerste Kamer moet worden gestemd om nog op tijd te zijn:
Indien uw Kamer later beslist over het wetsvoorstel of het wetsvoorstel verwerpt, is het gevolg daarvan dat de maximering van de huurprijsverhogingen voor geliberaliseerde huurovereenkomsten eindigt op 1 mei 2024.
Ik ben zelf erg benieuwd naar het debat in de Tweede Kamer en dan met name over de verkorting van de verjaringstermijn. De achterliggende gedachte begrijp ik en ik verwacht dat de meeste verhuurders de huurprijsverhogingen jaarlijks doorvoeren, maar anders dan de minister vind ik de voorgestelde wijziging niet licht en ben ik van mening dat hier uitgebreider bij moet worden stilgestaan.