- De transformatie van leegstaand vastgoed naar woningen blijft waardevol, ook al zijn de meest kansrijke locaties inmiddels benut.
- Duurzaamheid is uitgegroeid tot een belangrijk motief naast economische en maatschappelijke overwegingen.
- Gemeenten spelen een sleutelrol, maar knelpunten als uitvoeringscapaciteit, regelgeving en locatiegeschiktheid blijven uitdagingen.
Wat ooit begon als een niche-oplossing voor leegstaande kantoren, is inmiddels een erkend onderdeel van het woningbouwinstrumentarium geworden: transformatie.
De afgelopen vijftien jaar is het speelveld drastisch veranderd.
Waar leegstand voor 2008 nog vooral een financieel vraagstuk was, werd het na de kredietcrisis zichtbaar als maatschappelijk probleem. Die urgentie leidde tot een versnelling van projecten, met name tussen 2013 en 2017. Gemeenten professionaliseerden hun aanpak en richtten speciale begeleidingsstructuren in om de transformatie van kantoren naar woningen te faciliteren.
Inmiddels is de vaart uit de cijfers. De locaties met de meeste potentie zijn vaak al benut, en de resterende gebouwen bevinden zich vaak op lastiger te ontwikkelen plekken, dat zegt Hilde Remøy, Professor Real Estate Management aan de TU Delft, in een recent interview met VG Visie.
Denk aan monofunctionele kantoorparken aan de rand van de stad of locaties met veel milieubelasting. Ook het tekort aan ambtelijke capaciteit bij gemeenten werkt vertragend, juist nu de druk op de woningbouw hoog is.
Duurzame herontwikkeling krijgt prioriteit
Wat de aantrekkelijkheid van transformatie overeind houdt, is de combinatie van ruimtelijke efficiëntie en duurzaamheid. In binnenstedelijke gebieden, waar elke vierkante meter telt, biedt transformatie een relatief snelle manier om woningen toe te voegen.
Tegelijkertijd worden bestaande materialen hergebruikt, wat gunstig is voor de CO₂-balans. Beton, staal en funderingen bevatten immers veel opgeslagen emissie.
De nadruk op duurzaamheid is sterker geworden dan tien jaar geleden, ziet Remøy. Nieuwe projecten proberen betaalbaarheid en milieuwinst hand in hand te laten gaan, bijvoorbeeld door het inzetten van circulaire bouwmethoden en energiezuinige installaties.
Gemeentelijke rol als katalysator én bottleneck
Ondanks de potentie is transformatie niet zonder hindernissen. Ontwikkelaars zien zich geconfronteerd met locaties waar wonen niet vanzelfsprekend is. De omvorming van een kantoorgebouw op een afgelegen locatie brengt risico’s met zich mee, zeker als voorzieningen en openbaar vervoer ontbreken.
Hoewel de eenvoudige transformaties grotendeels gerealiseerd zijn, blijft er potentie over. Vooral als het perspectief wordt verbreed van individuele gebouwen naar volledige gebiedsontwikkelingen.
Op die schaal kunnen ook voorzieningen, infrastructuur en openbare ruimte worden meegenomen, wat zorgt voor leefbare en duurzame woonmilieus.
Transformatie is bij uitstek een proces waarin samenwerking centraal staat. Zonder afstemming tussen eigenaar, overheid, ontwikkelaar en gebruiker komt een project niet van de grond.
Dat maakt van transformatie niet alleen een technische opgave, maar ook een sociaal en beleidsmatig proces.