- De gemiddelde woningwaarde in Nederland steeg van €231.000 in 2005 naar €509.000 in 2024.
- Hypotheekrentes, inflatie en loonontwikkeling speelden een grote rol in de prijsschommelingen.
- Starters hebben steeds meer moeite om een woning te bemachtigen door hoge prijzen en overwaarde bij bestaande huiseigenaren.
De Nederlandse woningmarkt heeft de afgelopen twintig jaar ingrijpende veranderingen doorgemaakt. Waar een gemiddelde woning in 2005 nog €231.000 kostte, ligt de prijs anno 2024 op €509.000. Dat blijkt uit het nieuwste kwartaalbericht van woningmarktonderzoeker Calcasa.
Zo zien we in 20 jaar tijd dus een verdubbeling, al was de groei verre van gelijkmatig.
De kredietcrisis van 2008-2013 bracht een forse daling van 20%, gevolgd door een periode van bijna tien jaar waarin de prijzen sterk stegen.
De ultralage hypotheekrentes en het beperkte woningaanbod hebben hieraan bijgedragen. De coronapandemie zorgde, in tegenstelling tot aanvankelijke verwachtingen, niet voor een dip, maar juist voor een explosieve stijging van de woningprijzen.
Pas in 2022, met de stijgende inflatie en oplopende hypotheekrentes, volgde een tijdelijke afkoeling, maar inmiddels stijgen de prijzen weer fors.
Rente, inflatie en lonen als drijvende krachten
De hypotheekrente blijkt een van de belangrijkste factoren achter de prijsbewegingen op de woningmarkt. In de periode 2004-2008 lag deze nog rond de 5%, maar zakte tussen 2015 en 2021 naar onder de 2%. Vanaf 2022 stegen de rentes weer, waardoor de woningmarkt kortstondig afkoelde.
Daarnaast speelden inflatie en loonontwikkeling een belangrijke rol. De inflatie bleef jarenlang relatief laag, maar schoot in 2022 en 2023 omhoog door stijgende energieprijzen en economische onzekerheid. Tegelijkertijd stegen de lonen, waardoor huishoudens meer konden lenen en hogere huizenprijzen konden betalen.
Verkoopverschuiving: meer vrijstaande woningen, minder tussenwoningen
Niet alleen de prijzen zijn veranderd, ook het type verkochte woningen heeft zich de afgelopen twintig jaar verschoven. In 2004 bestond bijna 32% van de verkochte woningen uit tussenwoningen, terwijl dat aandeel in 2024 is afgenomen tot een kwart.
Daartegenover staat een toename in de verkoop van vrijstaande woningen, die nu goed zijn voor ruim 16% van de transacties, tegenover nog geen 13% in 2004.
Appartementen winnen ook terrein. Waar hun aandeel lange tijd schommelde tussen 28% en 30%, is dit in 2024 gestegen tot bijna 33%. Dit is deels te danken aan de grotere interesse van jonge kopers en de betere betaalbaarheid van appartementen in vergelijking met andere woningtypen. Ook het ‘uitponden’ van huurwoningen en de toename van binnenstedelijke nieuwbouw speelden hierbij een rol.
Nederlandse woningprijzen stijgen harder dan het Europese gemiddelde
Het verschil tussen het aantal huishoudens en het woningaanbod is de afgelopen twintig jaar steeds groter geworden. In 2004 waren er 6,9 miljoen woningen en ruim 7 miljoen huishoudens.
Inmiddels zijn er 8,2 miljoen woningen, maar ook bijna 8,4 miljoen huishoudens. Het verschil bedraagt nu 170.000 woningen, het grootste tekort in twintig jaar.
Starters ondervinden de meeste moeilijkheden op de woningmarkt. Uit een analyse van Calcasa blijkt dat slechts 3% van de huidige woningvoorraad geschikt zou zijn voor een starter. Bovendien wordt een koopwoning steeds minder bereikbaar: een koper moet tegenwoordig bijna €100.000 per jaar verdienen om een gemiddelde woning te kunnen financieren.
Door de gestegen prijzen hebben bestaande woningbezitters gemiddeld €220.000 aan overwaarde opgebouwd, waardoor zij bij doorstroming gemakkelijker overbieden. Dit zet starters op achterstand, die hierdoor vaak meer eigen geld moeten inleggen.
Sinds 2010 worden de woningprijzen in Europa door Eurostat bijgehouden. De gemiddelde woningprijs in Europa is in deze periode met ongeveer 50% gestegen, maar Nederland zit hier met een stijging van 62% ruim boven.
Er zijn echter grote verschillen binnen Europa. In landen zoals Oostenrijk, Tsjechië en de Baltische staten zijn de woningprijzen zelfs meer dan verdubbeld. Aan de andere kant van het spectrum bevinden zich landen als Italië en Spanje, waar de woningwaarden nauwelijks zijn gestegen of zelfs gedaald sinds 2010.