Uitpondcijfers particuliere beleggers tweemaal hoger dan gedacht – overheid neemt besluiten op basis van onvolledige cijfers

Bewoners in een appartement

Bewoners in een appartement Foto: CNS

  • Het werkelijke aantal uitgeponde woningen door particuliere beleggers blijkt tweemaal zo hoog te liggen als eerder gerapporteerd door het Kadaster.
  • Het Kadaster hanteert andere criteria dan het CBS, waardoor veel tweede woningen niet worden meegerekend.
  • De herziene cijfers kunnen grote gevolgen hebben voor de evaluatie van de Wet betaalbare huur en mogelijk leiden tot beleidsaanpassingen.

De werkelijke omvang van uitponding door particuliere beleggers is veel groter dan eerder gedacht. Dat schrijft Vastgoedjournaal, dat na suggesties van verhuurders verder in de cijfers dook.

Het Kadaster rapporteerde voor het derde kwartaal van 2024 5.800 uitgeponde woningen, maar na herziening blijkt dat er ook nog eens 4.270 woningen zijn verkocht door eigenaren van tweede woningen. Hierdoor stijgt het totale aantal uitgeponde woningen tot 10.070, bijna een verdubbeling van de oorspronkelijke schatting.

Deze nieuwe inzichten zijn het gevolg van een herbeoordeling van de definities die het Kadaster hanteert in vergelijking met het CBS. Het verschil in methodologie heeft geleid tot een aanzienlijke onderschatting in de rapportages van het Kadaster.

Verschillen in definities

Het CBS beschouwt alle tweede woningen van natuurlijke personen als beleggingswoningen, ongeacht of de eigenaar er inkomsten uit haalt.

Het Kadaster daarentegen telt tweede woningen alleen mee als de eigenaar meerdere extra woningen bezit. Dit verklaart waarom veel tweede woningen niet werden meegenomen in de uitpondcijfers, zo schreven veel critici al langere tijd.

De impact van het verschil wordt nu duidelijk uit de cijfers die Vastgoedjournaal naast elkaar legt.

“Ik was verbaasd over de conclusie van het kadaster en het ministerie dat het uitponden wel meeviel. Ik krijg uit de markt heel andere signalen. Toen ik in de cijfers dook zag ik dat het kadaster de helft van de woningen niet meetelde. Het baart me zorgen dat de overheid belangrijke besluiten neemt op basis van onvolledige cijfers”, zo zegt Vastgoedbelegger Odin Janse.

“Bovendien wordt uitponding ook bevestigd door experts zoals Peter Boelhouwer en recente cijfers van Pararius.”

De noodzaak om definities te harmoniseren is al langer onderwerp van gesprek. Het Kadaster heeft aangegeven samen te werken met het CBS om de verschillen in methodologie te verkleinen, maar dit proces is nog niet volledig afgerond. Naar verwachting zullen de kwartaalrapportages pas op langere termijn worden aangepast.

Beleidsimplicaties

De nieuwe uitpondcijfers komen op een cruciaal moment. Minister van Volkshuisvesting Mona Keijzer heeft aangekondigd dat de evaluatie van de Wet betaalbare huur mede zal worden gebaseerd op deze cijfers.

Als blijkt dat particuliere beleggers meer woningen uitponden dan verwacht, kan dit aanleiding zijn om de regelgeving voor middenhuur aan te scherpen.

“Naast wet betaalbare huur speelt hier ook box 3 mee. Beleggers moeten verkopen om hun box 3 belasting te kunnen voldoen.”, ziet Janse.

Het Kadaster heeft bevestigd dat de cijfers die aan het ministerie worden geleverd, inclusief de tweede woningen zullen zijn. Hiermee krijgt de overheid een completer beeld van de omvang van uitponding door particuliere verhuurders.

Woningvoorraad en het aandeel particuliere beleggers

Uit recente data blijkt dat de totale woningvoorraad in Nederland in oktober 2024 uit ruim 8,2 miljoen woningen bestaat.

Particuliere beleggers bezitten hiervan ongeveer 1,2 miljoen woningen, waarvan het grootste deel in handen is van natuurlijke personen. De meeste particuliere verhuurders hebben kleine portefeuilles: 89% bezit minder dan tien woningen, en ruim 300.000 verhuurders hebben slechts één woning in eigendom.

Het Kadaster werkt aan een betere aansluiting van zijn definities op die van het CBS. Dit zal leiden tot nauwkeurigere cijfers, die beter inzicht geven in de dynamiek van de woningmarkt. Voorlopig blijft echter een deel van de uitponding buiten beeld in de reguliere kwartaalrapportages.