- De verkoop van sociale huurwoningen leidt tot gemengde VvE’s, wat besluitvorming bemoeilijkt.
- Woningeigenaren in VvE’s ervaren zo vaker problemen met energiearmoede dan individuele huiseigenaren, doordat verduurzaming in de knel komt.
- Beleidsmaatregelen en financiële ondersteuning zijn nodig om duurzaamheid in VvE’s te versnellen.
Het uitponden van sociale huurwoningen—het verkopen van voormalige corporatiewoningen aan particulieren—heeft de afgelopen decennia bijgedragen aan een verschuiving in de Nederlandse woningmarkt.
Dit heeft geleid tot een toename van gemengde Verenigingen van Eigenaren (VvE’s), waarin zowel particuliere eigenaren als woningcorporaties participeren.
Deze gemengde eigendomssituatie brengt echter complexe uitdagingen met zich mee, waarbij besluitloze VvE’s ontstaan. Dat schrijven onderzoekers Anisha Jagernath en Sarah Özogul in Real Estate Research Quarterly van de van Vereniging Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON).
In het bijzonder blijkt uit het onderzoek in de provincie Groningen dat energiearmoede en verduurzamingsinvesteringen een groot struikelblok vormen binnen VvE’s.
Energiearmoede in gemengde VvE’s
Energiearmoede—het onvermogen om de energiekosten te dragen zonder financiële stress—is een groeiend probleem in Nederland, met name in gemengde VvE’s. Het onderzoek laat zien dat particuliere eigenaren binnen VvE’s vaker moeite hebben met het betalen van hun energierekening dan eigenaren van individuele woningen. Dit heeft verschillende oorzaken:
- Beperkte zeggenschap: Individuele eigenaren kunnen niet zelfstandig besluiten om te investeren in verduurzaming, zoals isolatie of zonnepanelen. Dit moet collectief besloten worden binnen de VvE, wat vaak leidt tot uitstel of afstel van investeringen.
- Financiële belemmeringen: Investeringen in verduurzaming vergen aanzienlijke bijdragen van alle leden, wat voor lage- en middeninkomensgroepen niet altijd haalbaar is.
- Traag besluitvormingsproces: Grootschalige verduurzamingsprojecten vereisen goedkeuring van een gekwalificeerde meerderheid binnen de VvE. Omdat woningcorporaties vaak een deel van de woningen in bezit houden, zijn zij afhankelijk van de goedkeuring van particuliere eigenaren en vice versa.
Gevolgen voor woningcorporaties
Woningcorporaties hebben door het uitponden steeds minder invloed op de verduurzaming van woningen binnen gemengde complexen. Terwijl zij verplicht zijn om sociale huurwoningen met slechte energielabels (E, F en G) voor 2028 te verbeteren of uit te faseren, geldt deze verplichting niet voor particuliere eigenaren binnen dezelfde VvE.
Dit leidt tot een zogenaamde ‘gebroken blokken’-situatie, waarin renovaties en verduurzaming bemoeilijkt worden.
In reactie hierop hebben enkele woningcorporaties, zoals onderzocht in Groningen, besloten om geen woningen meer te verkopen binnen complexen waar zij nog volledige eigendom hebben. In sommige gevallen kopen zij zelfs voormalige huurwoningen terug om volledige zeggenschap te herwinnen en renovaties makkelijker door te voeren.
Oplossingen en aanbevelingen
Het uitponden van sociale huurwoningen heeft bijgedragen aan het ontstaan van gemengde VvE’s, waar de besluitvorming over verduurzaming moeizaam verloopt. Dit leidt tot verhoogde energiearmoede en vertraagde investeringen in duurzaamheid. Zonder gerichte beleidsmaatregelen zullen deze problemen aanhouden.
Door regelgeving aan te passen, financiële ondersteuning te bieden en kennis te versterken, kunnen overheid en woningcorporaties een sleutelrol spelen in het versnellen van verduurzaming binnen VvE’s. Dit is essentieel om zowel de energietransitie als de betaalbaarheid van wonen te waarborgen.