- De verkoop van huurwoningen aan koopstarters neemt sterk toe, maar leidt tegelijkertijd tot een afname van het huurwoningaanbod.
- Vooral de belastingdruk in box 3, regulering van middenhuur en het verbod op tijdelijke huurcontracten drijven verhuurders ertoe hun bezit te verkopen.
- Starters met financiële armslag profiteren, terwijl kwetsbare huurders steeds moeilijker een betaalbare woning kunnen vinden.
De woningmarkt maakt een opvallende verschuiving door: steeds meer huurwoningen worden verkocht. In 2024 werden al 37.000 voormalige huurwoningen verkocht, wat neerkomt op één op de vijf woningverkopen. In grote steden loopt dit zelfs op tot twee op de vijf.
De meeste woningen worden niet meer opnieuw verhuurd, maar verdwijnen uit het huursegment.
Vooral particuliere verhuurders verlaten de markt vanwege fiscale en beleidsmatige belemmeringen. De combinatie van de hoge belastingdruk in box 3, aangescherpte huurregulering en het verbod op tijdelijke contracten maakt verhuren steeds onaantrekkelijker, illustreert Rogier Weck van NVM-dochter brainbay in een interview met de Vlaamse vastgoeddienstverlener CIB.
De verwachting is dat deze verkoopgolf in 2025 aanhoudt, omdat tijdelijke contracten tot medio 2026 nog aflopen en woningen pas dan verkocht mogen worden.
“In 2025 zal het aantal uitpondingen verder stijgen. Uit een enquête onder 200 NVM-makelaars die vaak zulke woningen verkopen, blijkt dat 29% van de ondervraagden denkt dat het huidige hoge niveau doorzet”, zegt Weck.
Fiscale druk in box 3 ondermijnt rendement
De kern van de problematiek ligt bij de belastingheffing op fictief rendement in box 3.
De regels zijn de laatste jaren flink aangescherpt, waardoor het veronderstelde rendement op vastgoed hoger wordt ingeschat, ongeacht de werkelijke inkomsten. Hierdoor betalen verhuurders meer belasting, zelfs als hun daadwerkelijke rendement laag of negatief is.
De aangekondigde overgang naar een belasting op werkelijk rendement is uitgesteld, wat de onzekerheid onder verhuurders verder vergroot.
Door het verdwijnen van tijdelijke contracten kunnen verhuurders niet langer flexibel inspelen op marktomstandigheden. De marktwerking draait zo de huurmarkt uit balans.
Starters met middelen profiteren, kwetsbare huurders verliezen
Hoewel uitponden kansen biedt voor koopstarters levert dit tegelijkertijd een maatschappelijk probleem op. De woningen die vrijkomen zijn vaak klein en relatief betaalbaar, waardoor ze passen binnen het zoekprofiel van deze groep. In tegenstelling tot reguliere verkopen, waarin starters 43% van de kopers uitmaken, ligt dit bij uitpondwoningen op 62%.
Toch kunnen niet alle huurders de overstap maken. Veel van hen beschikken niet over voldoende inkomen of spaargeld om de voormalige huurwoning te kopen. De inkomensgrens voor huren ligt aanzienlijk lager dan wat nodig is voor het verkrijgen van een hypotheek.
Hierdoor ontstaat een scheiding tussen starters met financiële slagkracht en huurders die noodgedwongen verder moeten zoeken in een krimpende huurmarkt.
De uitpondgolf laat zien dat het woningmarktbeleid niet alleen economische, maar ook diepgaande sociale gevolgen heeft. Zonder herziening van het fiscale beleid en meer ruimte voor verhuurders ontstaat er een steeds schevere markt waarin alleen kapitaalkrachtige starters overleven.