- Het aantal woningverkopen door investeerders is in 2024 explosief gestegen.
- De meningen over de uitpondcijfers blijven verdeeld, al wint het kamp van de critici langzaam aan stem.
- Zonder een sterke vrije sector ontstaat er een fors tekort aan huurwoningen, waardoor wachtlijsten oplopen en de woningcrisis verder verergert.
Uitponden zette vorig jaar echt door, bleek de afgelopen week uit de nieuwe Kadastercijfers. Het aantal woningverkopen door investeerders nam aanzienlijk toe. In totaal verkochten investeerders 53.275 woningen, waarvan 20.150 in het vierde kwartaal.
Vergeleken met 2023 betekent dit een stijging van 71%. Vooral in de vier grote steden was de groei opvallend, met Rotterdam als uitschieter: daar steeg het aantal transacties met 204% ten opzichte van een jaar eerder.
De reacties op de uitpondcijfers lopen nog altijd uiteen, al lijkt het kamp van de critici langzaam luider te worden.
Toch spreekt NSC-Kamerlid nog van ‘geweldig nieuws’, dat middenhuurders nu betaalbaar kunnen kopen. De uitgeponde woningen komen immers voor een aardig deel bij starters terecht. Echter, door de opgelopen huizenprijzen is er allicht nauwelijks nog sprake van echte startersprijzen.
‘Zorg voor uitzonderingen op de Wet vaste huurcontracten’
De opgelopen huizenprijzen maken het voor verhuurders ook wel extra aantrekkelijk een toenemend woud aan regelgeving achter zich te laten. Volgens ING blijft het voor beleggers aantrekkelijk om huurwoningen te verkopen; zodra huurders vertrekken, kiezen beleggers er vaker voor om woningen op de koopmarkt te zetten in plaats van opnieuw te verhuren.
“Het is volgens mij duidelijk dat de combinatie van de Wet Vaste Huurcontracten, in combinatie met box 3 en de Wet (on)Betaalbare Huur ervoor zorgen dat verhuurders geen mogelijkheid meer zien dan hun huurwoning te verkopen als deze vrijkomt”, zegt ook Niek Verra, makelaar en interim-voorzitter van belangenvereniging Vastgoed Belang.
Hij ziet mogelijkheden als er uitzonderingen komen op de Wet vaste huurcontracten. “Zorg dat je bijvoorbeeld maximaal 4 jaar kunt verhuren. Dat biedt én de huurder zekerheid én de verhuurder weet dat de woning na een aantal jaar weer vrij komt”.
Kan deze situatie wel stabiel blijven?
Toch, een opsteker voor minister Mona Keijzer allicht: grote vastgoedbeleggers en projectontwikkelaars roepen haar op om de Wet Betaalbare Huur niet verder aan te passen. Ze denken dat nu een snelle aanpassing tot onzekerheid leidt en de belegger dan helemaal afhaakt.
Alleen verzekeraar ASR verzet zich tegen de wet en waarschuwt dat de afname van het aantal huurwoningen de hele woningmarkt onder druk zet.
Blijft het sowieso echter wel stabiel? “Dit is nog maar het begin”, zegt woningmarkteconoom R. Beurskens daarover.
“De doorlooptijd van verkoopbeslissing tot analyse vh Kadaster is ongeveer een jaar”, ziet Beurskens. Niet alle gevolgen zijn dus al zichtbaar. “Kortom, verwachting is dat de voorraadafname in de loop vd volgende rapportages vh Kadaster nog fors zal toenemen. Als je denkt dat het niet erger kan, wees dan voorbereid”.
Dat ligt ook in lijn met onze eigen analyse. “Alleen al in 2025 zal, indien de trend zich doorzet, zeker 10% van het aantal particuliere huurwoningen uitgepond worden”, zegt Vastgoed Insider-oprichter Christiaan Crouwers, die waarschuwt voor dramatische gevolgen.
Het alternatief is een overheid die met miljoenen smijt
“Spannend wanneer Henri Bontenbal van het CDA toegeeft als partij een bok geschoten te hebben”, analyseert Cor Verkade van vastgoedinvesteerder Van Dam, Van Dam & Verkade de voorzichtige draai van sommige partijen die nu toch zichtbaar wordt.
De roep om heroverweging van de stapeling van wetgeving wordt steeds luider. Hoogleraar Peter Boelhouwer ziet twee opties, zegt hij tegenover De Telegraaf: “Als je huren gaat reguleren, moet je met subsidies komen. Of je moet zorgen dat er voldoende rendement voor verhuurders overblijft. Dat principe is losgelaten”.
Zonder aanpassingen kan het dus best eens veel geld gaan kosten. Uit voorbeelden uit buitenland zagen we al eerder dat huurregulering alleen werkt als de overheid zelf flink gaat bijleggen. Het aanbod moet dan namelijk flink bijgestuurd worden.
“Want wat er nu gebeurt, is dat duizenden huurwoningen uit (binnen)steden verdwijnen en daarmee duizenden Jannen Modaal, studenten en jongeren”, ziet Ariana Manduzai, hoofdredacteur van Vastgoedjournaal. “Deze voormalige huurwoningen worden gekocht door mensen met hoge inkomens die vaak nog een grote zak met geld achter de hand hebben en expats”.
De gevolgen van de Wet betaalbare huur, de Wet vaste huurcontracten en het rumoer rond box 3
DNB-voorzitter Klaas Knot noemde de wet van Hugo de Jonge eind 2024 een gedrocht. Volgens hem leidt de massale verkoop van huurwoningen tot marktverstoring. Als je alles op een rij zet, is het ‘moeilijk tot een positief oordeel te komen, stelde hij.
De kritieken op het destijds door De Jonge ingezette beleid waren al niet mals. Vooral de belangrijke vrije huursector zou een klap krijgen en dat gaat ten koste van de flexibiliteit van de markt.
De vrije huursector speelt een cruciale rol in de woningmarkt, vooral voor mensen die geen sociale huurwoning kunnen krijgen maar ook (nog) niet willen of kunnen kopen. Zo dreigen er straks nauwelijks middenhuurwoningen over te blijven.
DNB concludeerde ook eerder al dat als je de vrije sector meer gaat reguleren, je verhuizingen tegenhoudt en dat is slecht voor de woningmarkt en zelfs de economie.
Dit betekent dat veel woningzoekenden slechts twee starre opties hebben: óf jarenlang op een wachtlijst staan voor sociale huur, óf direct kopen, wat voor velen financieel onhaalbaar is.
Dit gebrek aan flexibiliteit treft met name ook groepen expats, mensen die verhuizen voor werk en mensen die na een scheiding snel een nieuwe woning nodig hebben.
Edin Mujagic, hoofdeconoom bij OHV Vermogensbeheer, gaf ook aan: keer op keer blijkt dat meer regulering van huren leidt tot lagere kwaliteit én kwantiteit van woningen.
Zonder een gezonde vrije sector dreigt een groot gat in de markt te ontstaan, met nog langere wachtlijsten en een verder escalerende woningcrisis als gevolg.