- Verhuurders betalen in de nieuwe box 3-regeling soms meer belasting dan hun werkelijke inkomsten, ziet Vastgoed Belang.
- Kosten moeten meegenomen worden in de tegenbewijsregeling en ongerealiseerde waardestijgingen mogen niet worden belast.
- Het forfaitaire rendement en de leegwaarderatio moeten realistischer worden vastgesteld om particuliere investeerders te beschermen.
Met de invoering van de tegenbewijsregeling box 3 krijgen belastingplichtigen de kans om hun werkelijke rendement aan te tonen. Maar volgens Vastgoed Belang, de belangenvereniging voor particuliere vastgoedbeleggers, schiet de regeling tekort voor verhuurders.
Zij waarschuwen dat verhuurders in sommige gevallen meer belasting betalen dan hun feitelijke huurinkomsten, omdat kosten niet in mindering gebracht mogen worden en ongerealiseerde waardestijgingen worden meegenomen.
Dit maakt het volgens hen onredelijk en onbetaalbaar voor vastgoedbezitters.
De combinatie van de Wet Betaalbare Huur en de fiscale aanpassingen in Box 3 zet particuliere verhuurders financieel klem. Het gevolg, is volgens Arnoud Vlak van. Public Value de massale verkoop van huurwoningen die we nu zien. Daardoor verdwijnt het middensegment.
“De verhuurder die meer betaalt in dit systeem dan hij of zij binnenkrijgt, moet geld bijleggen. Dat betekent dat ze meer belasting betalen dan dat er aan inkomsten binnenkomt. Dit is niet meer uit te leggen, schrijft interim-voorzitter Niek Verra op LinkedIn.
Geen belasting over papieren winst
Een van de grootste bezwaren van Vastgoed Belang is de opname van ongerealiseerde waardestijgingen in de berekening van werkelijk rendement. Dit betekent dat verhuurders belasting moeten betalen over een theoretische waardestijging van hun panden, terwijl zij deze winst pas realiseren op het moment van verkoop.
“Prima om over waardestijging te betalen, maar niet als je het niet ten gelde kunt maken. Dat is onredelijk”, stelt Verra.
Volgens de belangenvereniging moet de regering deze ongerealiseerde waardestijgingen uitsluiten van de tegenbewijsregeling om recht te doen aan daadwerkelijk rechtsherstel.
Men lijkt wijzigingen nu door te voeren op basis van hoeveel extra geld iets oplevert, niet vanuit daadwerkelijk rechtsherstel. “Alsof de Belastingkamer van de Hoge Raad en de afdeling Advisering van de Raad van State niet in niet mis te verstane bewoordingen hebben uitgesproken dat belastingwetgeving en in het bijzonder die op het gebied van Box3 niet primair mag zijn ingegeven door een van te voren vastgestelde hoeveelheid belasting die ermee moet worden veiliggesteld”, stelde Vlak eerder al.
Forfaitair rendement en schuldforfait moeten realistischer
Vastgoed Belang pleit voor aanpassingen aan het forfaitaire rendement en het schuldforfait.
- Het forfaitaire rendement – het percentage waarover belasting wordt geheven – mag niet verder worden verhoogd. Dit zou haaks staan op de belofte van de regering om het investeringsklimaat voor particuliere beleggers te verbeteren.
- Het schuldforfait – de aftrekpost voor schulden binnen box 3 – moet volgens Verra omhoog. De huidige 2,5% is niet realistisch, aangezien veel verhuurders met een veel hogere rente kampen.
Tot slot benadrukt Vastgoed Belang dat de leegwaarderatio – de waardering van een verhuurde woning voor de belasting – niet meer in lijn is met de realiteit. Een verhuurd pand is in de praktijk minder waard dan een woning in de vrije verkoop, maar in de belastingheffing is dit verschil grotendeels verdwenen.
“Een verhuurde woning is nu eenmaal veel minder waard dan de vrije verkoopwaarde. Het is onrechtvaardig dat dit nagenoeg gelijk is getrokken”, omschrijft Verra de bezwaren.
Volgens Vastgoed Belang is er pas sprake van écht rechtsherstel als de regering ingrijpt. Ze pleiten voor vijf concrete aanpassingen: kosten moeten aftrekbaar zijn, ongerealiseerde waardestijgingen mogen niet belast worden, het forfaitaire rendement mag niet verder stijgen, het schuldforfait moet omhoog en de leegwaarderatio moet realistischer worden vastgesteld.
Zonder deze wijzigingen blijft het stelsel volgens hen onrechtvaardig en schadelijk voor het investeringsklimaat.