‘Veel beleggers moeten vastgoed verkopen om box 3 belasting te kunnen voldoen’

Vrouw in een appartement

Vrouw in een appartement Foto: CNS

  • Vastgoedbeleggers zullen zich gedwongen gaan zien hun vastgoed te verkopen omdat de belasting hoger is dan het nettoresultaat uit verhuur.
  • Veel beleggers kunnen niet voldoen aan de strenge regels voor het leveren van tegenbewijs.
  • Directe vastgoedbeleggers worden onevenredig zwaar belast ten opzichte van beleggers in fiscaal transparante vastgoedfondsen.

De recente uitspraken van de Hoge Raad hebben verstrekkende gevolgen voor vastgoedbeleggers. De uit de ‘D-Day-arresten’ voortvloeiende regels voor de tegenbewijsregeling in box 3 maken het voor veel beleggers onmogelijk om aan te tonen dat hun werkelijke rendement lager is dan het wettelijk forfaitaire rendement.

Hierdoor dreigen tal van beleggers hun vastgoed te moeten verkopen, omdat de verschuldigde belasting de opbrengsten uit verhuur overstijgt.

Arnoud Vlak, Managing director Public Value, legt in een bericht op LinkedIn uit dat de Hoge Raad bij de D-Day-arresten heeft bepaald dat het wettelijk forfaitaire rendement niet alleen de gerealiseerde waardeontwikkeling omvat, maar ook de ongerealiseerde waarde.

Dit heeft het ministerie van Financiën ertoe gebracht om aan te kondigen dat het forfaitaire rendement vanaf 2026 met nog eens 1,78% wordt verhoogd. “Gevolg van dit alles: maar bovendien zullen aandelenbeleggers in toenemende mate delen van hun portefeuille moeten verkopen om überhaupt de door hen verschuldigde forfaitaire Box3 heffing te kunnen voldoen”, aldus Vlak.

Vlak voorziet dat in voorkomende gevallen de box 3-belasting het netto resultaat van de verhuur overstijgt. Vastgoedbeleggers komen zo dus van een koude kermis thuis.

Ongelijkheid binnen de vastgoedsector

Een opvallend knelpunt in de huidige regelgeving is de ongelijke behandeling van directe vastgoedbeleggers ten opzichte van beleggers in fiscaal transparante vastgoedfondsen. Vlak merkt op dat voor directe beleggers het directe rendement in box 3 wordt berekend op basis van bruto-inkomsten, zonder aftrek van exploitatiekosten. Daarentegen profiteren beleggers in vastgoedfondsen van een geschoond rendement, omdat exploitatiekosten op fondsniveau al fiscaal aftrekbaar zijn.

“Voor vastgoedbeleggers leidt dit tot discriminatie, waartegen het EVRM juist bedoelt bescherming te bieden,” stelt hij.

Naast de praktische problemen wijst Vlak op een dieper liggend punt: de huidige belastingregels ondermijnen de principes van het draagkracht- en realisatiebeginsel, die aan de Wet Inkomstenbelasting ten grondslag liggen.

Beleggers worden aangeslagen voor rendementen die zij mogelijk nooit daadwerkelijk realiseren. Dit brengt hen in een financieel benarde positie en draagt bij aan een verstoring van de markt.