‘Veilig’ geachte 3% huurprijsindexatie staat ineens toch weer ter discussie – Amsterdamse kantonrechter vraagt Europees Hof de praktijk tegen het licht te houden

In het kort

• Nieuwe rechtsvragen over opslag- én indexatiebeding in geliberaliseerde huursector
• Amsterdamse kantonrechter twijfelt aan toelaatbaarheid jaarlijkse opslag van 3%
• Europese toetsing kan grote gevolgen hebben voor verhuurpraktijk in Nederland

Nog geen jaar na het geruststellende arrest van de Hoge Raad, waarin een huurprijsverhogingsbeding met een jaarlijkse opslag van 3% bovenop inflatie-indexatie in principe als toelaatbaar werd beschouwd, komt de kwestie opnieuw in beweging.

De kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam heeft aangekondigd prejudiciële vragen te willen stellen aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU). Dit is een manier waarop een nationale rechter het Europese Hof om uitleg vraagt over EU-recht, zodat hij een juiste uitspraak kan doen in de zaak die bij hem voorligt.

Daarmee ligt de mogelijkheid dat opslag- én indexatiebedingen in woonhuurovereenkomsten alsnog onderuitgaan, weer nadrukkelijk op tafel.

De aanleiding zijn huurgeschillen met ASR, waarin huurders zich verzetten tegen jarenlang toegepaste huurverhogingen. Centraal staat de vraag of een beding dat huurprijsindexatie combineert met een jaarlijkse opslag van maximaal 3% wel voldoet aan de Europese regels voor consumentenbescherming.

Striktere toetsing volgens Europese richtlijn?

Volgens de kantonrechter zijn er duidelijke aanknopingspunten in de Europese rechtspraak die de geldigheid van het gebruik van dit soort bedingen in twijfel trekken.

Vooral de mate van transparantie en de afwezigheid van duidelijke gronden voor de jaarlijkse opslag roepen vragen op. In zijn overweging noemt de kantonrechter het beding voorshands zelfs oneerlijk, omdat:

• De huurder de opslag niet kan voorzien of controleren;
• Geen objectieve criteria zijn gegeven voor de verhoging;
• Het beding geen rekening houdt met een verlaging van de huurprijs;
• En de huurder beperkt wordt in zijn rechtspositie bij aanpassing van de huur.

Daarmee zou het evenwicht tussen huurder en verhuurder “aanzienlijk zijn verstoord”.

Grote belangen: terugbetalingen en onzekerheid

Wat de kantonrechter nu wil weten, gaat niet alleen over de vraag of het beding als oneerlijk geldt, maar ook over de gevolgen als dat zo is.

Moet dan de hele verhoging – ook op basis van indexatie – worden teruggedraaid? Of kan het opslagdeel los worden gezien van het indexatiedeel? En hoe moet een rechter vervolgens oordelen over huurachterstanden, als onterecht verhoogde huur wordt teruggevorderd?

Deze vragen raken de kern van de verhuurpraktijk in de vrije sector. Als het Europese Hof streng oordeelt, kunnen woningverhuurders met forse terugbetalingsverplichtingen worden geconfronteerd. Niet alleen naar de toekomst, maar ook met terugwerkende kracht tot het begin van de huurovereenkomst.

De Hoge Raad gaf eerder al aan dat opslag- en indexatiebedingen juridisch gezien los van elkaar kunnen worden beoordeeld.

Maar de uitspraak van de kantonrechter in Amsterdam zet de deur open naar een hernieuwde, strengere toetsing. En zolang het Europese Hof geen duidelijkheid geeft, blijven veel verhuurders in onzekerheid over de houdbaarheid van hun contractuele huurverhogingsclausules.