Verduurzaming helpt beleggers om huurwoningen in het vrije segment te houden

Foto:

  • Verhuurders zijn bezorgd over een nieuwe wet die een huurplafond voor de vrije sector wil instellen.
  • Beleggers kunnen het voorgestelde huurplafond omzeilen door woningen te verduurzamen, stellen ABN Amro-economen.
  • Uit berekeningen blijkt dat het verduurzamen van matig geïsoleerde woningen deze in de vrije huursector houdt, waar hogere huren geheven kunnen worden.

Beleggers die beducht zijn voor het geplande huurplafond in het middenhuursegment, kunnen door verduurzaming van hun woning hun huurinkomsten handhaven, aldus een recente analyse van het economisch bureau van ABN AMRO.

De demissionair minister van Volkshuisvesting, Hugo de Jonge, werkt aan de Wet Betaalbare Huur, die een huurplafond invoert voor huidige vrije sector woningen. Woningbeleggers, die al te maken hebben met hoge overdrachtsbelasting, maken zich zorgen over de impact op hun rendement. De wet biedt echter mogelijkheden om woningen door verduurzamingsrenovaties in de vrije sector te houden.

Energielabels worden steeds belangrijker in de woningmarkt, vooral sinds de energiecrisis. Ze zijn cruciaal voor het inzicht in energieverbruik en beïnvloeden daarmee de maandelijkse energielasten, wat de aantrekkelijkheid van koop of huur bepaalt. Duurzame woningen met betere energielabels worden niet alleen gekozen vanwege lagere energiekosten, maar ook vanwege de wens om CO2-uitstoot te verminderen.

Duurzame woningen vereisen investeringen maar leiden tot energiebesparingen. Dit betekent echter niet altijd hogere huren; vaak zijn woningen met slechtere labels duurder. Dit komt doordat duurzamere woningen vaak groter zijn en lagere kosten per vierkante meter hebben. Veel oudere huurwoningen, vooral in grote steden zoals Amsterdam, hebben lage energielabels en zijn klein.

De koppeling tussen duurzaamheidsinvesteringen en energiebesparingen resulteert niet altijd in hogere huren, waardoor het voor kleine verhuurders vaak niet rendabel is om te verduurzamen. Dit zorgt ervoor dat hun woningen achterblijven qua gemiddelde energielabels vergeleken met de rest van de markt.

Het energielabel is ook belangrijk in het sociale huursegment, waar een beter label extra punten oplevert, wat kan leiden tot een verschuiving naar het vrije-huur segment.

Zo helpt verduurzamen om een huurwoning in de vrije sector te houden

Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) kent punten toe aan een woning op basis van kenmerken zoals grootte, ruimte-indeling, afwerking, WOZ-waarde en energielabel. Momenteel ligt de puntengrens voor sociale huur bij 145 punten, met een huurplafond van €808. De nieuwe wet stelt voor dat woningen met 145 tot 187 punten een huurplafond van €1,100 krijgen.

Een woning met energielabel G zou volgens deze regeling 147 punten ontvangen, waardoor het valt onder gereguleerde middenhuur (145-187 punten) met een maximale huur van €1,100 per maand. Als je de woning verbetert naar energielabel B, bereikt het 192 punten en blijft het in de sector voor vrije huren boven de €1,100.

Effect op WWS punten na verduurzamen huurwoning van G naar B label

bron: Huurcommissie, economisch bureau ABN-AMRO

Om een B-label te behalen, vereisen verduurzamingsmaatregelen investeringen zoals dak- en muurisolatie, HR++-ramen en een HR-ketel, met kosten rond de €13,500 voor een belegger. Deze investeringen bieden de mogelijkheid om de huur jaarlijks met 5% te verhogen.

De economen van ABN AMRO berekenen dat deze investeringen, na aftrek van rente en aflossingen, een jaarrendement van 5,8% opleveren. 

Zo’n rendement is niet geweldig, maar wel voordeliger dan het zwaar negatieve rendement in een verplicht gereguleerde huurmarkt.