Verhuurders vrezen miljarden te moeten terugbetalen – huurverhogingen waren volgens rechtbank ‘onrechtvaardig’ en ‘willekeurig’

Stel in appartement

Stel in appartement Foto: CNS

  • Vrijesectorverhuurders kunnen geconfronteerd worden met terugbetalingen van €6,4 miljard aan huurders, als gevolg van recente rechterlijke uitspraken die stellen dat er jarenlang te hoge huren zijn gerekend.
  • Een dergelijke financiële tegenslag zou leiden tot liquiditeitsproblemen voor verhuurders en kan hun vermogen om te investeren in nieuwbouw en verduurzaming aanzienlijk beïnvloeden.
  • De overheid heeft de maximale huurverhoging in de vrije sector beperkt tot inflatie plus 1%, wat de groeimogelijkheden voor verhuurinkomsten verder beperkt.

Verhuurders van vrijesectorwoningen staan mogelijk voor een financiële uitdaging van ongekende proporties zo meldt het Financieele Dagblad maandag.

Recentelijk hebben rechters geoordeeld dat de manier waarop deze verhuurders hun huren verhoogden — doorgaans op basis van inflatie plus een opslag van 3% tot 5% — onrechtvaardig en willekeurig is en daarmee in strijd met Europese consumentenbeschermingsregels.

Dit zou kunnen leiden tot een verplichting om tot €6,4 miljard aan huurders terug te betalen over de afgelopen vijftien jaar, blijkt uit een studie aangevraagd door de branchevereniging van institutionele beleggers IVBN en uitgevoerd door vastgoedadviseur CBRE.

Naast de grote institutionele beleggers en woningcorporaties, kunnen ook de kleine particuliere verhuurders potentieel geraakt worden door de recente rechterlijke uitspraken over de huurprijzen in de vrije sector.

Langdurige gevolgen voor investeringscapaciteit

De ontwikkelingen zijn niet alleen een directe bedreiging voor de liquiditeit van verhuurders, maar kunnen ook langdurige gevolgen hebben voor hun investeringscapaciteit, zie het FD.

Potentiële toekomstige huurinkomsten die met wel 34% kunnen dalen, staan belangrijke investeringen in nieuwe woningen en het verduurzamen van de bestaande voorraad op het spel.

Bovendien zou de totale waarde van Nederlandse huurwoningen in de vrije sector kunnen dalen met 24 tot 40 procent, wat een aanzienlijke impact zou hebben op de vastgoedmarkt als geheel.

In reactie op de huidige onzekerheid hebben veel verhuurders hun hoop gevestigd op aankomende hoger beroepen en uiteindelijk de Hoge Raad, die moet beslissen of de lagere rechters correct hebben gehandeld. Tot die tijd adviseert IVBN-voorzitter Wim Wensing huurders om hun huidige huur te blijven betalen. Wensing benadrukt dat, mocht de uitspraak in het voordeel van de huurders uitvallen, verhuurders proactief zullen handelen om dit niet op zijn beloop te laten.

Weerstand grote corporaties beschermt ook kleine verhuurder

Hoewel kleinere verhuurders over het algemeen minder zichtbaar zijn in het publieke debat en moeilijker aan te pakken zijn vanwege hun versnipperde aard, kunnen de gevolgen van deze juridische strijd ook voor hen aanzienlijk zijn.

Grote pensioenfondsen en corporaties hebben de middelen om zich te verweren tegen dergelijke uitspraken, wat een precedent kan scheppen dat indirect ook de positie van particuliere verhuurders versterkt.

De juridische weerstand die de grote spelers bieden, kan uiteindelijk doorsijpelen en een beschermend effect hebben voor de hele sector, inclusief de kleinere particuliere verhuurders.

Maximale huurverhoging in de vrije sector

De overheid heeft inmiddels ook ingegrepen op de huurmarkt door de maximale huurverhoging in de vrije sector te beperken tot de inflatie plus 1%.

Dit legt beperkingen aan de mogelijkheid voor verhuurders om hun inkomsten te verhogen. Deze maatregel is bedoeld om huurders te beschermen tegen extreme stijgingen, maar compliceert tegelijkertijd de financiële situatie voor verhuurders.

Dit complexe speelveld van juridische uitdagingen, overheidsregulering en financiële risico’s zal naar verwachting de komende tijd een centrale rol blijven spelen in de dynamiek van de Nederlandse vastgoedmarkt.

Elise Aitink

Esther is een van de founders van de Vastgoedfabriek. Onder dit label vallen de volgende bedrijven: Max Rental, Fortus Vastgoedfondsen en Cube Investment. Met deze bedrijven beheert ze ruim 1100 woningen in de regio Rotterdam en Den Haag, bezit ze 116 eenheden die allemaal zelf her-ontwikkeld zijn en faciliteert ze vastgoedfondsen voor investeerders die liever indirect in vastgoed investeren. Ook host ze een succesvolle podcast met ruim 200.000 unieke downloads.