- Het grootste deel van de uitgeponde huurwoningen ligt buiten financieel bereik van starters en middeninkomens.
- Het huidige uitpondproces lijkt voornamelijk ten goede te komen aan starters met een relatief hoog inkomen, terwijl middeninkomens klem blijven zitten zonder reële opties.
- Ondanks de aanname dat kopen altijd beter is dan huren, leiden bijkomende kosten bij koopwoningen ertoe dat de maandelijkse lasten niet altijd lager uitvallen.
We zien – mede gedreven door de wet betaalbare huur – een trend waarbij beleggers hun huurwoningen verkopen.
Critici van particuliere verhuur roepen nu soms dat de verkochte huurwoningen zo hun weg vinden naar eigenhuizenbezitters. De praktijk lijkt echter uit te wijzen dat het binnen de krappe huizenmarkt in ieder geval geen starters aan een woning helpt. De prijzen zijn simpelweg te hoog.
Dat uitponden starters niets verder helpt blijkt nu ook uit een rapport vastgoedadviseur CBRE. Het grootste deel van de op deze wijze aangeboden woningen blijkt namelijk financieel onbereikbaar voor starters en middeninkomens.
Kleinere woningen, grotere uitdagingen
Hoewel de focus van uitponden vaak ligt op kleinere woningen, die theoretisch gezien aantrekkelijker zouden moeten zijn voor starters op de woningmarkt, blijkt de realiteit anders.
De prijzen van deze woningen zijn zodanig dat enkel starters met een relatief hoog inkomen zich een dergelijke woning kunnen veroorloven. Dit laat een groot deel van de doelgroep, waaronder middeninkomens en starters met een modaal inkomen, in de kou staan.
Voor middeninkomens is de situatie bijzonder nijpend. Zij bevinden zich in een ‘knelsituatie’ waarbij zowel de huur- als de koopmarkt buiten bereik liggen, ziet CBRE.
Het uitponden van woningen biedt in theorie nieuwe kansen, maar de praktijk wijst uit dat de prijzen vaak te hoog zijn. Dit leidt tot een paradoxale situatie waarbij middeninkomens enerzijds niet genoeg verdienen om een koopwoning te bemachtigen, maar anderzijds te veel verdienen om in aanmerking te komen voor sociale huurwoningen.
De verborgen kosten van kopen
Een ander aspect dat bijdraagt aan de complexiteit, zijn de bijkomende kosten die komen kijken bij het kopen van een woning.
Veel potentiële kopers, vooral starters, zijn zich niet bewust van deze extra lasten, stelt CBRE. Denk hierbij aan onderhoudskosten, belastingen en verzekeringen, die ertoe kunnen leiden dat de maandelijkse lasten van een koopwoning niet significant lager uitvallen dan die van een huurwoning.
Dit ondergraaft het argument dat kopen per definitie voordeliger zou zijn dan huren.
Het uitponden van woningen door beleggers lijkt op het eerste gezicht nieuwe kansen te bieden, maar – waar velen al voor waarschuwden – in de praktijk blijken deze woningen vaak onbereikbaar voor middeninkomens. Als de algehele situatie op de woningmarkt niet verandert komen nieuwe koopwoningen niet in het bereik van starters én blijft er ook minder huur voor hen over.