Wanneer erkent de overheid dat we nog maar aan het begin staan van de uitpondingsgolf?

Christiaan Crouwers Foto: Vastgoed Insider

De Wet betaalbare huur, die op 1 juli vorig jaar in werking trad, heeft een golf van onzekerheid en actie ontketend in de particuliere huursector. Uit een recente inventarisatie in onze community voor vastgoedbeleggers blijkt dat 83% van de beleggers aangeeft gereguleerde woningen (laag en middensegment) bij leegkomst uit te ponden. Van deze groep doet twee derde dit sowieso, terwijl een derde wacht tot duidelijk is of optimalisatie een vrije sector-positie mogelijk maakt. Slechts 17% geeft aan woningen aan te houden, zelfs als deze gereguleerd blijven.

Uitponding: de cijfers liegen niet

Volgens Envalue is circa 47% van de woningen niet eenvoudig in de vrije sector te krijgen. Met ongeveer 1,2 miljoen woningen die niet in corporatiehanden zijn, betekent dit dat minstens 470.000 gereguleerde woningen in de komende jaren uitgepond zullen worden. Dit sluit aan bij eerdere schattingen van Vastgoed Insider van 360.000 tot 780.000 woningen die uitgepond worden.

Het probleem beperkt zich niet tot gereguleerde woningen. Een deel van de vrije sector-woningen wordt ook verkocht, bijvoorbeeld door stijgende kosten, renteverhogingen en de druk van de box 3-belasting. Recente cijfers bevestigen dit: in plaats van de verwachte 5.000 zijn al 10.000 woningen uitgepond – een verdubbeling. Dit is slechts het begin van wat we met recht een uitpondingsgolf mogen noemen.

Een veelkoppig monster

De oorzaken van deze massale uitponding zijn complex, maar voor een belangrijk deel te herleiden tot de regelgeving rond betaalbare huur. Zeker omdat we onze analyse nu beperkt hebben tot het gereguleerde segment. 

Rente en inflatie spelen uiteraard een rol, maar het zijn ook andere gecreëerde problemen zoals de forfaitaire box 3-heffing op ongerealiseerde waardestijging die de druk op beleggers verhogen. Analyses van Arnoud Vlak en Luc van Dijk tonen aan dat veel beleggers vastgoed moeten verkopen om de belastingdruk te kunnen dragen. Peter Boelhouwer waarschuwde al dat het middensegment hierdoor zwaar wordt geraakt.

Daarnaast wijzen cijfers van NVM en Pararius op een dramatische verschuiving: het beschikbare huuraanbod is in een jaar tijd met 40,4% afgenomen. Dit terwijl de vraag blijft stijgen. Woningcorporaties, die traditioneel als vangnet fungeren, kampen eveneens met een onhoudbaar financiële model, wat hen beperkt in hun capaciteit om de tekorten op te vangen. Hun huren zouden juist aanzienlijk moeten stijgen, aldus diverse experts.

De politiek kijkt de verkeerde kant op

Minister Keijzer heeft aangekondigd pas over drie jaar een volledige evaluatie van de Wet betaalbare huur uit te voeren. Dit is veel te laat. De woningmarkt functioneert als een olietanker: veranderingen voltrekken zich traag, maar hun impact is langdurig en grootschalig. En verloren huurwoningen heb je niet zomaar terug. 

Beleggers hebben net hun box 3-heffing verwerkt of zitten vast aan tijdelijke contracten die nog anderhalf jaar lopen. De effecten van de uitponding zullen dan ook jaren aanhouden, zelfs als er nu wordt ingegrepen.

In maart vorig jaar stelde Vastgoed Insider al een stappenplan voor om de crisis te mitigeren, maar tot op heden heeft het ministerie voor ons geen zichtbare concrete actie ondernomen. Een actueel dashboard zou hier verandering in kunnen brengen. Er is natuurlijk genoeg, en meer data voorhanden dan alleen cijfers van het Kadaster. Wij willen het ministerie hier best bij helpen.

Ondertussen blijft de particuliere huursector – ook voor de uitponding al te klein in Nederland – verder krimpen. De gevolgen hiervan zijn niet te onderschatten: uitponding leidt niet alleen tot een verkrapping van de huurmarkt, maar ook tot structurele economische schade. Een jaar geleden publiceerden we al een lijst van 24 onafhankelijke experts, wetenschappers en instituten die hiervoor waarschuwden.

Een oplossingsrichting: van symptoombestrijding naar visie, realiteitszin en pragmatisme

De cijfers tonen aan dat we aan het begin staan van een structurele verandering in de huursector gedreven door wensdenken en ontkennen van economische realiteit. Het wordt tijd dat de overheid verantwoordelijkheid neemt en de particuliere sector erkent als een essentiële pijler van de woningmarkt. Dit vereist een integrale, datagedreven en -gedragen aanpak die niet alleen symptoombestrijding biedt, maar de onderliggende oorzaken aanpakt en samen met alle partijen oplost.

Conclusie

Het huidige beleid dreigt de particuliere huursector te decimeren, met verstrekkende gevolgen voor de woningmarkt en economie. We kunnen niet nog drie jaar wachten om de impact van de Wet betaalbare huur te evalueren.

De uitpondingsgolf is geen fenomeen van de verre toekomst – het gebeurt nu. Het ministerie van Volkshuisvesting moet erkennen dat deze golf veel groter zal zijn dan eerder werd aangenomen en nu actie ondernemen. Het is tijd voor visie, lef en daadkracht.

Avatar foto

Christiaan Crouwers

Christiaan Crouwers (1980) is vastgoedbelegger, zelfstandig interim manager & adviseur, investeerder en oprichter van Vastgoed Insider