- Steeds meer investeerders verkopen hun huurwoningen vanwege hogere belastingdruk en regelgeving.
- Uitpondwoningen zijn vaak kleinere woningen met een goede onderhoudsstaat.
- Vooral middeldure huurwoningen in stedelijke gebieden worden uitgepond, wat de toegankelijkheid van de huurmarkt bemoeilijkt voor starters en lagere inkomens.
In het eerste kwartaal van 2024 werden er aanzienlijk meer huurwoningen uitgepond dan het jaar ervoor.
Uit recente cijfers van de NVM blijkt dat ongeveer 16.000 huurwoningen in 2023 zijn uitgepond, een trend die zich in 2024 voortzet. Uit een enquête onder NVM-makelaars blijkt dat 4 op de 5 makelaars een toename van uitpondingen zagen in de eerste helft van 2024. Deze toename wordt verwacht door te zetten in de tweede helft van het jaar.
Redenen voor uitponden
De voornaamste redenen voor het uitponden van huurwoningen zijn de stapeling van maatregelen zoals het hogere fictief rendement in box-3, de Wet Betaalbare Huur en het verbod op tijdelijke huurcontracten.
Met name het hogere fictief rendement in box-3 wordt door makelaars als belangrijkste reden genoemd. Hierdoor behalen particuliere beleggers niet meer het gewenste rendement en kiezen zij ervoor hun huurwoningen te verkopen.
Kenmerken van uitpondwoningen
Uit de analyse van 9.000 door NVM-makelaars verkochte woningen blijkt dat uitgeponde huurwoningen vaak kleinere woonvormen zijn, zoals appartementen met één of twee slaapkamers en een oppervlakte van 50 tot 80 m².
In tegenstelling tot wat vaak gedacht wordt, zijn deze woningen meestal goed onderhouden en beschikken bijna twee derde over een groen energielabel, voornamelijk label C en A.
De kwaliteitsscore van deze woningen, gebaseerd op makelaarsbeoordelingen en verkoopfoto’s, bevestigt dat het voornamelijk om woningen van gemiddelde kwaliteit gaat.
Locatie en prijsklasse
De meeste uitpondingen vinden plaats in stedelijke gebieden. In Amsterdam bijvoorbeeld, heeft 1 op de 5 uitgeponde woningen een hoge markthuur, wat de mediane huurprijs naar €1.400 stuwt. Buiten de Randstad worden vooral middeldure huurwoningen uitgepond. In de helft van de provincies ligt de mediane markthuur van uitgeponde woningen onder de €1.100 per maand.
In totaal heeft 25% van de uitgeponde woningen een markthuur binnen het middensegment, met nog eens 22% net boven het middensegment. Dit betekent dat er veel relatief betaalbare huurwoningen verdwijnen naar de koopsector.
Hoewel het uitponden enige verlichting biedt op de oververhitte koopmarkt, hebben woningzoekers die afhankelijk zijn van de huursector hier weinig aan. Voor starters, studenten en alleenstaanden zijn de uitgeponde woningen vaak niet betaalbaar.
De verschuiving in woningeigendom komt vooral ten goede aan huishoudens met een bovenmodaal salaris, die de hogere huur al konden betalen en nu ook de koop kunnen financieren.
Toegankelijkheid van de woningmarkt
De trend van uitponden vergroot de schaarste in het huursegment, waardoor vooral huishoudens met lagere en middeninkomens moeilijker passende woonruimte kunnen vinden.
De betaalbare huurwoningen die verdwijnen naar de koopsector, waren vaak de woningen die deze groepen konden betalen. Hierdoor neemt de druk op de huurmarkt verder toe en wordt de toegankelijkheid voor starters en lagere inkomens bemoeilijkt.
De trend van uitponden van huurwoningen zet zich door in 2024, voornamelijk gedreven door hogere belastingdruk en nieuwe regelgeving.
Uitponde woningen zijn vaak kleinere, goed onderhouden woningen in stedelijke gebieden, met veel middeldure huurwoningen die de markt verlaten. Deze ontwikkeling biedt enige verlichting op de koopmarkt, maar vergroot de schaarste en toegankelijkheid voor huurders, met name starters en huishoudens met lagere inkomens.
De woningmarkt staat voor een uitdaging om deze balans te herstellen en de toegankelijkheid voor alle groepen te waarborgen.