- Veel hypotheekadviseurs hebben onvoldoende kennis over het meenemen van huurinkomsten in een eigen woning hypotheek.
- Het aantal hypotheekverstrekkers dat huurinkomsten meerekent is beperkt, en er gelden vaak strikte voorwaarden voor vastgoedbeleggers.
- Elke hypotheekverstrekker hanteert een eigen berekeningsmethodiek voor het meerekenen van de huurinkomsten, waarbij de lasten vaak conservatief worden ingeschat.
Vind de juiste hypotheekadviseur
Voor vastgoedbeleggers die hun eigen woning willen financieren, is het cruciaal om een adviseur te vinden die gespecialiseerd is in vastgoedfinancieringen. Veel reguliere hypotheekadviseurs missen de expertise om huurinkomsten goed mee te nemen in het aanvraagproces. Thomas Serné van Realty Insights by Van Adelbrecht waarschuwt dan ook: “Zoek altijd een adviseur die bekend is met vastgoedfinancieringen. Adviseurs die ‘wel eens’ een vastgoedbelegger hebben geadviseerd, kennen vaak de details niet goed genoeg.”
Zorg ervoor dat jouw hypotheekadviseur voldoet aan deze belangrijke eisen:
- Bovenwettelijke certificeringen, zoals SEH, EFA, EHP of CFP.
- Ruime ervaring in vastgoedfinancieringen.
- Zelf beleggingspanden in bezit (practice what you preach).
Hoe wordt het toetsinkomen bepaald?
Om te bepalen hoeveel je kunt lenen, moeten hypotheekverstrekkers een zogenaamd “bestendig toetsinkomen” vaststellen. Hoewel de wettelijke regels vastliggen, verschilt de manier waarop hypotheekverstrekkers de huurinkomsten berekenen. Van de meer dan 40 hypotheekverstrekkers in Nederland, neemt slechts de helft de huurinkomsten mee in het toetsinkomen. De andere helft rekent de financieringslasten wel mee, maar kijkt niet naar de huurinkomsten. In die gevallen is het vrijwel onmogelijk om een passende hypotheek te krijgen.
Bij aanbieders die wél huurinkomsten meenemen, worden vaak strikte grenzen gesteld. Zo mag je als vastgoedbelegger bij de meeste hypotheekverstrekkers slechts een beperkt aantal panden bezitten, en mag het aandeel van de huurinkomsten in je totale inkomen niet te hoog zijn. Dit maakt het voor de grotere vastgoedbeleggers vaak lastiger om een passende hypotheek te vinden, maar zeker niet onmogelijk.
Verschillen tussen hypotheekverstrekkers
De meeste hypotheekverstrekkers accepteren alleen reguliere verhuur van residentieel vastgoed. Zodra het gaat om kamerverhuur, verhuur aan zorginstellingen of commerciële verhuur, wordt het aanbod al snel beperkt. Daarnaast zijn huurinkomsten uit het buitenland of een volledig inkomen in box 3 vaak ook een struikelblok. Ook hiervoor geldt: laat je goed adviseren, want ondanks dat de mogelijkheden beperkt zijn, zijn er wel mogelijkeden.
Laten we de rekenmethodieken van drie verschillende hypotheekverstrekkers vergelijken voor een vastgoedbelegger met vier verhuurde woningen:
- ABN AMRO: Huuropbrengst van € 72.000 x 85% (aftrek voor exploitatielasten) -/- € 700.000 x 5% (fictieve rente) -/- € 329 (box 3 heffing) = € 25.871.
- Centraal Beheer: Huuropbrengst van € 72.000 x 80% -/- € 700.000 x 5% rente = € 22.600.
- Obvion: Huuropbrengst van € 72.000 x 100% -/- € 700.000 x 3,5% rente = € 47.500.
Deze voorbeelden laten zien hoe verschillend aanbieders omgaan met huurinkomsten. Obvion en BLG Wonen rekenen doorgaans het meest gunstig, maar alleen voor reguliere verhuur en kleine beleggers.
Bekijk hier de vergelijkingskaart van Realty Insights by Van Adelbrecht (pdf) met de voorwaarden ten aanzien van het meerekenen van de huurinkomsten bij de verschillende aanbieders.
Maatwerk is essentieel
Voor vastgoedbeleggers die werken met meer complexe huurvormen, zoals kamerverhuur of verhuur aan zorginstellingen, is maatwerk noodzakelijk. Dit geldt ook voor beleggers met meer dan vijf panden in bezit en voor beleggers zonder box 1 inkomen. In deze gevallen is het vaak een zoektocht naar een passende financieringsoplossing.
Wil je op de hoogte blijven van alle ontwikkelingen over woning hypotheken voor vastgoedbeleggers, over vastgoed financieringen én over zijn vastgoed financieringstool in ontwikeling? Volg Thomas Serné óf zijn bedrijf Realty Insights by Van Adelbrecht via LinkedIn.
Ben je vastgoedbelegger en wil je weten welke mogelijkheden er zijn om je eigen woning te financieren? Dan mag je ook het Vastgoed Insider webinar op 24 oktober niet missen! Samen met Thomas Serné duiken we in de unieke uitdagingen en kansen die vastgoedbeleggers hebben bij het aanvragen van een eigenwoninghypotheek.