- Institutionele verhuurders blijven overeind ondanks de Wet Betaalbare Huur, dankzij hun focus op nieuwbouw en duurzame woningen.
- Particuliere verhuurders worden zwaarder getroffen door de wet en fiscale veranderingen, waardoor sommigen overwegen hun woningen te verkopen.
- Het kabinet biedt fiscale verlichting, maar specifieke steun voor particuliere verhuurders blijft uit.
De Wet Betaalbare Huur, die is ingevoerd om de huurprijzen in het middensegment te reguleren, lijkt nauwelijks invloed te hebben op institutionele verhuurders. Minister Mona Keijzer (Wonen) bevestigde onlangs in haar beantwoording van Kamervragen van Kamerlid Welzijn (NSC) dat deze verhuurders hun vastgoed behouden en dat de impact van de wet op hun rendement beperkt is.
Dit komt overeen met berichtgeving van de NOS, waarin werd aangegeven dat grote beleggers als Vesteda en Bouwinvest weinig reden zien om hun huurwoningen te verkopen.
Een van de belangrijkste redenen hiervoor is dat institutionele verhuurders zich richten op nieuwbouwwoningen. Deze nieuwbouwprojecten beschikken vaak over hoge energielabels, waardoor ze volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) meer punten krijgen. Hierdoor kunnen ze hogere huren vragen binnen de grenzen van de Wet Betaalbare Huur.
Daarnaast profiteren ze van de zogenoemde nieuwbouwopslag, wat ervoor zorgt dat de wet nauwelijks effect heeft op hun rendement.
Een ander voordeel voor grote beleggers is dat ze meestal een brede portefeuille hebben, waarmee ze eventuele verliezen van de ene woning kunnen compenseren met de huurinkomsten van andere panden. Dit geeft hen meer financiële stabiliteit in vergelijking met particuliere verhuurders, die vaak slechts een paar woningen bezitten en daardoor zwaarder worden getroffen door de nieuwe regelgeving.
Particuliere verhuurders zwaarder onder druk
Voor particuliere verhuurders is de situatie echter minder rooskleurig. Veel van deze verhuurders bezitten oudere woningen met lagere energielabels, wat betekent dat ze volgens het WWS minder huur kunnen vragen.
Minister Keijzer erkent dat particuliere verhuurders, met name degenen die een beperkt aantal woningen bezitten, sterk afhankelijk zijn van hun huurinkomsten om hun financieringslasten en onderhoudskosten te dekken.
Daarbij komt dat particuliere verhuurders te maken hebben met stijgende rentelasten en fiscale veranderingen, zoals de aanpassing van de box 3-heffing. Deze maatregelen maken het voor hen moeilijker om voldoende rendement te behalen, vooral als ze hoge hypotheken hebben afgesloten.
Hierdoor overwegen sommige verhuurders om hun woningen te verkopen, omdat de combinatie van nieuwe regels en hogere kosten hun bedrijfsmodel onder druk zet.
Kabinet biedt fiscale verlichting, maar geen gerichte steun
Om zowel institutionele als particuliere verhuurders enigszins tegemoet te komen, heeft het kabinet een aantal fiscale maatregelen genomen. Zo wordt de overdrachtsbelasting voor huurwoningen vanaf 2026 verlaagd van 10,4% naar 8%, wat de investeringskosten voor verhuurders verlaagt.
Daarnaast kunnen particuliere verhuurders gebruikmaken van de tegenbewijsregeling voor de box 3-heffing. Deze regeling stelt hen in staat belasting te betalen over hun werkelijke rendement in plaats van het forfaitaire tarief.
Ondanks deze stappen erkent minister Keijzer dat particuliere verhuurders in een moeilijker positie verkeren, maar ze ziet geen aanleiding om specifieke fiscale voordelen te bieden aan deze groep. De recent doorgevoerde wijzigingen in de fiscale regelgeving, zoals de aanpassing van box 3, zijn namelijk breder van toepassing en niet specifiek gericht op verhuurders.
Particuliere verhuurders moeten het daarom volgens de minister doen met de algemene fiscale verlichting die nu beschikbaar is.