Woningcorporaties in zwaar weer: Hoe lang kan nieuwbouw nog doorgaan? Ondertussen neemt de vraag om lagere huren alleen maar toe

Appartmenten

Appartmenten Foto: CNS

  • Woningcorporaties bouwen sociale huurwoningen, maar de nieuwbouw levert niet genoeg op om de kosten te dekken.
  • Extra leningen vullen de tekorten aan, maar deze cyclus is eindig; corporaties teren hierdoor in op hun reserves.
  • De structurele uitdagingen vereisen fiscale en organisatorische aanpassingen om de bouw en het onderhoud van sociale huurwoningen te garanderen.

De sociale woningbouw in Nederland staat voor een fundamenteel probleem: de opbrengsten uit nieuwbouwwoningen zijn niet toereikend om de kosten te dekken, waardoor woningcorporaties de tekorten noodgedwongen aanvullen met extra leningen.

Hoewel dit financieringsmodel de sector de afgelopen jaren in staat stelde nieuwbouw en verduurzaming op gang te houden, dreigt deze cyclus van lenen en aflossen onhoudbaar te worden. Dat blijkt uit een analyse van Follow The Money.

Corporaties als Aedes geven aan dat zonder structurele oplossingen de nieuwbouwproductie op de lange termijn in gevaar komt, terwijl de vraag naar betaalbare woningen blijft toenemen.

Ironisch genoeg wordt de druk op corporaties om ‘redelijke huren’ te vragen al maar groter. Rotterdamse wethouder Chantal Zeegers (D66) kondigde onlangs aan woningcorporaties te gaan aanspreken op hun beleid rondom huren voor zittende huurders.

Corporaties bouwen, maar tegen welke prijs?

Al ruim een eeuw lang dragen woningcorporaties bij aan de bouw en het beheer van sociale huurwoningen in Nederland.

Naast nieuwbouw verduurzamen ze bestaande panden om huurders goed geïsoleerde woningen tegen betaalbare prijzen te bieden. Echter, de huidige huurniveaus zijn te laag om de bouw- en financieringskosten te dekken, met als gevolg dat corporaties geld moeten lenen om nieuwe woningen te realiseren.

De rentebetalingen voor deze leningen worden deels gefinancierd uit de huuropbrengsten van bestaande woningen.

Een rapport van Aedes maakt het probleem concreet: om kostendekkend te zijn, zou de gemiddelde huurprijs €964 per maand moeten bedragen, terwijl de werkelijke gemiddelde huur ongeveer €700 is. Dat tekort komt neer op €2.500 per nieuwbouwwoning per jaar, wat uiteindelijk drukt op het budget voor nieuwe investeringen, zo concludeert FTM.

Volgens Johan Conijn van Finance Ideas is de huur van sociale huurwoningen momenteel onvoldoende om de kosten te dekken. Hij berekende dat huurprijzen zelfs met minstens 50% omhoog moeten om de exploitatiekosten volledig te kunnen dragen.

Eindige financiële ruimte

Met een gezamenlijke portefeuille van ruim 2,3 miljoen woningen vormen de bestaande huurwoningen het onderpand voor nieuwe leningen. Dit geeft de sector nog enige tijd ruimte om financiering aan te trekken voor de doelstelling van 250.000 extra woningen tegen 2030. De vraag is echter hoe lang deze financieringsruimte nog toereikend zal zijn.

Volgens het ministerie van Binnenlandse Zaken zal de financiële druk op lange termijn een rem zetten op de bouw- en verduurzamingsplannen.

We zien ondertussen dat gemeenten steeds meer maatregelen nemen die ook nog meer druk leggen op de corporaties. Corporaties leven nu al min of meer ‘op de pof’, en kampen met financiële problemen door lage huurverhogingen in de sociale huur, wat investeringen in nieuwbouw en verduurzaming belemmert, toch gaat in Amsterdam de ozb fors omhoog.

Stijgende rentelasten en fiscale druk

Corporaties ondervinden ook steeds meer hinder van de stijgende rente en belastingdruk. Aedes-voorzitter Martin van Rijn stelt dat de belasting op huuropbrengsten, met name de vennootschapsbelasting, een “molensteen” om de nek van de sector is.

Voor organisaties zonder winstoogmerk lijkt deze belasting onlogisch, en de sector pleit dan ook voor afschaffing. Indien de vennootschapsbelasting volledig vervalt, zou dit volgens Van Rijn voor de komende jaren meer financiële ademruimte creëren.

Zonder ingrepen zal de sector uiteindelijk zijn eigen bezittingen moeten verkopen om aan het geld te komen voor nieuwe woningen. Dit scenario, waarbij oude woningen worden verkocht om nieuwe te kunnen bouwen, staat echter haaks op de doelstelling om het aantal sociale huurwoningen uit te breiden.

Vaak worden verkochte woningen door particuliere beleggers opgekocht en verkocht zodra ze vrijkomen, wat de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen verder onder druk zet.